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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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美国远郊楼市的沦落  

2011-12-11 09:24:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国远郊楼市的沦落

 

看到美国萨福克大学副教授薛涌写的一篇文章《远郊死亡了吗》,可能对于中国楼市将来的发展有所启示,转载如下。

 

最近《纽约时报》发表一篇题为《远郊的死亡》(TheDeathoftheFringeSuburb)的文章,对房市坍塌提出新解。作者Leinberger分析了十几年的房地产数据发现,以每平方英尺的价格计算,美国最昂贵的住房在1990年代末期主要分布于远郊;如今,最贵的房子主要在人口集中、有步行街道的市区和近郊。他进而提出,房市的崩解并不仅仅是次贷的问题,而且涉及到美国居住模式的结构性变化。

 

众所周知,郊区化是汽车普及和艾森豪威尔时代联邦政府动用公共资源打造高速公路体系的产物。有了汽车,又有了四通八达而且不收费的高速公路,在城里上班的人可以半个小时就直达风景如画的郊外。富裕的中产阶级纷纷搬到郊区,利用那里宽裕的土地盖起大房子,享受着良好的学区和治安环境,再不必为市内的犯罪率操心。结果,郊区越来越大,演变成了摊大饼式的铺张发展。过去半个小时的通勤路程,变成了一个小时甚至更多。与此同时,市中心空洞化,大片地区沦为贫民窟,成为犯罪的渊薮。美国的都市问题,也是由此而来。

 

这一趋势到1990年代变本加厉。许多巨富,特别是那些不用每天上班的人,对近郊也感到乏味,纷纷到远郊盖起了巨无霸的“私人宫殿”。房价的高扬,使近郊房价超出中产阶级的承受力。同时,远郊的那些私人宫殿又呼唤着这些上班族的“美国梦”。于是,他们也开始向远郊进军。那里土地相对便宜,房子可以盖成小型的私人宫殿,学区也好。

 

但这种私人宫殿的隐性代价,渐渐首先被上班族感受到:他们通勤的路程越来越长。他们这样的人多了,也使远程交通出现拥堵。在房市崩解前,媒体充斥了“公路战士”的故事:他们凌晨四点起床,驱车三个小时到达办公室。梦寐以求的私人宫殿虽然到手,但每早天不亮就出门,天黑才回家,精疲力竭,再大的宫殿其意义也不过是一张床。至于周围梦幻般的乡村景色,则连看一眼的机会都没有。

 

2006-2007 年时油价的狂涨,则使每天开车几小时的生活方式在经济上也难以维持。大家突然发现,面积大致相当的房子,在远郊的生活费用反而更大。另外,人口趋势又给远郊房市雪上加霜。Leinberger指出,1946-1964年间出生的 “婴 儿 潮 ” 一 代 和1979-1996年间出生 “千年代” (millennials),这两代人的动向,几乎注定了远郊的死亡。 

“婴儿潮”一代的前锋已经接近退休,后卫也大多已经“空巢”,即孩子都离家上大学或工作。他们不愿意在四下无人的远郊独守空荡荡的大房子,纷纷移居到市区和近郊,渴求步行社会和密切的人际互动,避免老年的寂寞。 “千年代”的前锋则已经“出巢”,据调查,他们更喜欢选择闹市或至少是与闹市无异的近郊。结果,只有12%的未来购房者对远郊有兴趣。许多远郊的房子,价格已经跌到“替代水平”之下。也就是说,假设土地是免费的,这些房产的价值,还不够建造的费用。

 

我们一家在房市坍塌时的经历,也证明了这一点。我们本来住在波士顿近郊一个学校尚可的镇;2009年“兜底”在远郊距波士顿一个多小时的顶尖学区买了房。我沾沾自喜:自己在大学教书,一周去一两次,一年四个月假期,这么长途的通勤对我不是个了不起的负担。许多当地朋友听说我们搬家的消息也都吃了一惊:那里的房子你们怎么买得起?!确实,这是个富得有名的地方,按说远非我辈能承受。卖给我们房子的那家,因为工作调动搬到华盛顿近郊。据说女主人非常伤心。后来我们在壁橱的隐秘处发现了她对房子写的离别“情诗”,有些“永远爱你”之类的句子,让我们非常感动,也觉得自己廉价得到了一个宝贝。可惜,两年下来,这里的房价依然持续下跌。我们这条七户人家的小街,有三户房产待售。相反,我们离开的近郊,和原房主搬去的华盛顿近郊,房价已经开始了10%以上的强烈反弹。难怪Leinberger 宣称:远郊已经死亡,房价再也不可能恢复。

 

远郊是否已经死亡?也许现在下结论还为时过早。但是,这次“大衰退”无疑是一个居住模式转折点。过去二三十年的潜在趋势突然间浮现在普通人的视野之中:都市正在复兴。人们对步行街区的需求越来越大,对依赖汽车的生活越来越厌倦。甚至出现了专业网站,公布每个社区的“步行指数”,成为买房者的重要参照。所以,乐观主义者们预言:当走出“大衰退”后,美国的居住景观将会有结构性的转型。

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