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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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这个楼市冬天有点长  

2011-12-13 07:53:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这个楼市冬天有点长      

 

房地产业入冬了,这是多数业界人和房地产企业一致的感觉。万科等地产巨头亦明确表示转入“过冬模式”。感觉只是感觉,有无严格标准?气象学上对于入冬和出冬,是有温度标尺的。其实,房地产业也有,那就是全国房地产开发景气指数。

 

这是一个综合指标,包括开发企业购地、资金、存货、施工等因素,堪称房地产业的“温度计”。100点以上,为景气区间,100点以下,为不景气区间。今年11月份,这一指数为99.87,比10月份降低0.4个百分点,比去年同期回落3.33个百分点。关键是,这是自2009年8月份以来首次跌破100,也即正式进入冬天,同时也创近27个月以来的新低值。

 

大家一直在讨论和争议楼市“拐点”问题。其实,有三类拐点,已经发生。第一个是房价拐点:今年10月全国70个大中城市新建商品住宅价格环比9月份下降了0.14%,这是2009年3月以来首次实质性的下跌。第二个是成交拐点:今年1月“国八条”出台,2月即出现拐点,至今仍维持低迷;第三个是景气拐点:2010年3月触顶105.89,4月调头向下,至今已下行了20个月。

 

那么,这次楼市调整将持续多久,冬天有多长?决定楼市短期走向的有三要素:政策、资金、存货。首先,房地产政策仍然从紧。中央政治局12月9日召开会议,为明年经济工作定调,提出:实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持宏观经济政策的连续性和稳定性,增强调控的针对性、灵活性、前瞻性,保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。由此可见,财政政策和货币政策的表述并无变化,只是将保增长的位置,提到了抑通胀之前。随着上周首次下降存款准备金率,货币政策已开始转向,但不要奢望像2008年四季度和2009年那么宽松。

 

会议同时强调:要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。这一表述,让很多业界人士受不了,资产市场亦出现负面反应,今天股市即以破位下跌相表示,上证综合跌破2300点大关,同时也是前期底部,领跌“元凶”,正是地产股。其实11月以来,温总理和李副总理的两次表态,已为政治局的这一定调埋下了伏笔。按此口径,则明年政策难以大变,虽然不排降下半年出现松动。至少,46个限购城市今年年底不太可能退出限购。

 

其次,从资金面分析,货币政策有所松动,但政府却强调信贷仍不向房地产松口。未来几个月,除了首套房贷款存在松动的可能性之外,房地产信贷环境不会显著改善。开发企业的资金情况继续趋紧,全国房地产开发企业资金来源增幅持续下滑,企业负债率明显超过近几年平均水平,项目销售资金回笼情况仍然糟糕。降价促销的压力越来越大,部分项目冒着售楼处被砸的危险进行三成左右的较大调价。

 

再次,企业的存货量持续增加,尤其是可售未售房源库存很大。截止11月底,全国四个一线城市和四个典型二线城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米,与去年同期相比,新增1276万平方米库存量,增长约38.44%,环比上月新增3.06%,库存量处于高位运行状态。八个典型城市新建商品住宅存销比为12.9(需要消化的月份),刷新了今年10月份住宅存销比的最高点11.8,库存量已步入过大区间。

 

中国楼市的上一个冬天,2008年10月至2009年7月,国房景气指数在冬天呆了10个月。由于这次不可能出现2008年四季度和2009年那样的救市力度,所以冬天持续的时间,预计将超过10个月。但却不会长于上上一个冬天:1997年2月至2000年6月,持续了41个月之久。因为当前中国经济和楼市的形态,皆好于当时。如果说2011年房地产业温度低于去年,那么明年还将比今年更低。房地产业界人士与企业,必须有足够的思想准备。不过,对于想要购房的人而言,明年或是购房的较好时机。

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