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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价便宜一半的合作建房是朵“苦命花”  

2011-12-21 08:03:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价便宜一半的合作建房是朵“苦命花”

 

合作建房,匿迹已久,重现江湖。据悉,温州“合作建房”项目即将完工,房价仅是同等路段房价的五分之一。成功运作该项目的赵智强,准备将“温州模式”复制到北京,且已找到两块意向性地块,经初步预算,合作建房的单价仅为地区价格的四成左右。

 

聊起这事,不能不回顾往事。2003年开始,中国房价迈入“快车道”,民间对于高房价的抱怨之声渐多。2003年底,北京人于凌罡首先提出合作建房概念,引发轰动,但最终不了了之。其后上海、西安、大连、杭州、温州多个城市,皆有类似行动,皆未成功,惟有温州赵智强等人于2006年委托开发商成功拿地30亩,为“合作建房联盟”的260名成员建设住房,至今接近“修成正果”。

 

从2006年赵智强等人拿地开始,笔者就曾为这种行为鼓与呼。原因主要有二。首先,这是一种房地产开发模式的变革。当前,我国城镇国有土地上面的住宅开发和建设模式非常单一,就是由开发商从政府手中拿地,开发建设后卖给民众。当然,还存在另外一种准福利化或全福利化的模式(其中很大一部分属于违规行为):企事业单位集资建房。如果把保障房也算进去,还有政府主导的开发建设模式,但这已与市场无关,也与不符合保障标准的居民无关。

 

商品住宅市场,完全由开发商进行开发建设,好处是可以大规模、快速度的推进住宅商品化、市场化进程,弊端是房价完全按市场逻辑持续上涨,当然这其中还包括土地财政推高地价等制度性问题。而很多发达国家的住宅供应方式比较多元化,开发主体包括政府机构、国营公司、民营公司、国家与私人联营公司、各种社团、个体居民等。比如,英国早在1844年就成立了全国性的住房协会,以指导和实施合作建房;1962年更进一步出台了“建房社团法”,以法律的形式支持、规范大规模的合作建房运动。另外,瑞典、日本等国的社团组织在建房方面也很活跃,而且享受各种政策扶持和优惠。

 

其次,合作建房能够大大降低房价。房价过高、脱离普通民众可支付能力,在任何一个国家都不是什么好事。所以,近几年国家一直调控房价,而且近期全国房价出现下跌势头,但是即便是当前房价下跌三成,依然有很多人买不起房子。随着保障房供应量的增加,确实能够使相当一部分人从中受益(3600万套完成后,受益面增至城镇家庭的20%),但始终还会存在一部所谓的“夹心层”:买不起商品房,又不符合保障房条件。解决这部分人的住房问题,方式有很多,合作建房是可以选择和发展的一个方向。

 

由于省去了营销成本、企业利润,减少了相关税费、人工成本、融资成本,合作建房能够比同地段、同品质的商品房便宜三四成。至于温州合作建房目房价仅是同等路段房价的五分之一,主要原因是2006年地价水平远低于当前。

 

当然,近几年很多尝试和努力都以失败告终,说明这一建房模式遇到了巨大的阻力。一是拿地难,在公开市场上,合作建房者很难与财力雄厚的开发商争地,只能退而求次购买开发商看不上的“边角料”。二是合作难,几十人、几百人参与合作,沟通、协调、商议、决策,每个环节都要实行民主制,管理和决策成本较高。三是政策难,虽然国家法规中并无禁止个人或多人购地建房,但对很多人参与的合作建房,政府态度比较暧昧,甚至有官员怀疑这是一种“非常集资”行为。

 

面对各种艰难险阻,合作建房就像一朵“苦命之花”,温州项目毕竟开花结果,更多的想法和项目还没吐蕾,就遭冰霜。在不违法的前提下,坚持以满足普通百姓自住需求为原则,这样的合作建房,应该得到全社会理解,也应得到政府的关照,当一次“护花使者”吧。

 

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