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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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货币拐点对楼市只是星星之火  

2011-12-02 07:54:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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货币拐点对楼市只是星星之火

 

11月30日晚,央行突然宣布下调存款准备金率0.5个百分点,调整之后,大型金融机构由21.5%的历史最高水平降至21%,中小金融机构由18%降至17.5%。这一政策变化,引发各界强烈关注与热议,部分房地产界人士甚至一片欢呼,认为楼市暗夜即将过去。

 

首先,这标志着货币政策的明显转向。调整存准率,是货币政策几种工具中比较重要的一个,其力度和影响,仅次于调整存贷款利率。众所周知,今年9月以来,货币政策陆续出现定向微调动作,比信贷支持小微企业、外贸企业、铁路建设等。直到10月29日,国务院会议首次明确提出:经济政策要适时适度进行预调微调。自2008年12月以来,这是首次下调存准率,说明货币政策出现实质性拐点,由2010年初以来的紧缩,转向放松。

 

货币政策为何要转向?主要是欧债危机升级,全球经济下滑,中国经济也不安宁,尤其是11月份的PMI仅为 49%,自2009年3月以来,首次跌破50%的荣枯线。另外,自今年7月CPI触顶后,通胀开始缓解。那么,经济政策由“抑通胀”转向“保增长”,下调存准率也就水到渠成。

 

有一点必须搞清楚,下调存准率是为了防范经济过快下滑,并非为了救楼市。近期,无论是温家宝总理,还是李克强副总理,都在强调房地产调控丝毫不放松。当前楼市确实正步入深寒,但房价只是刚刚开始下跌,而官方主流思想是:房价要回归到合理水平。虽然什么是合理水平尚无标准,但仅仅下跌二三个月,肯定是打不住的。中央调控政策放松,预计明年年中之后才有可能性。当然,很多地方政府可憋不了那么久。

 

然而,唯物辩证法认为,事物具有内在的联系性。由于下调存准率0.5个百分点,银行可以放贷的资金就会相应增加约4000亿元,这些钱或多或少,或直接或间接,总归会流入房地产流域,不管是开发贷,还是个人房贷,估计都会沾“甘霖”。

 

更关键的是,下调存准率的第一声枪响后,接下去还会有第二次、第三次等下调,明年还会有降息,而一旦进入降息周期,则对楼市的影响会更大,尤其是降息周期过半后,市场将会出现实质性反转。当然,这都是后话,明年下半年或后年的事了。

 

不妨略作历史回顾。近十几年来,我国存款准备金率经历了一个下调周期和两个上调周期。上一个下调周期为:国际金融危机爆发后,2008年9月至12月,央行连续三四次下调存款准备金率;同时连续五次下调利率。动作可谓异常麻利,力度史无前例的强悍。结果,经济增幅2009年一季度触底,二季度即率世界之先,一枝独秀的复苏、回暖。

 

经济出现“V”形反转,与之相适应,中国楼市也出现了“09式”大反弹,2009年3月,70个城市房价指数环比由负增长逆转为正增长,此后房价节节高攀,直至2010年4月。当然,除了货币政策给力,楼市刺激政策亦卖力。不过历史不会简单重复,这一轮经济下滑节奏明显慢于2008年下半年,货币政策和楼市政策也不可能像上次那样超量注射“兴奋剂”。其结果将是:经济和楼市探底、筑底的时间将远长于上一轮,而且即便其后复苏,也会磨磨唧唧,拖泥带水。

 

总而言之,与其奢望本次下调准备金率对房地产市场的实质性影响,不如虚泛的聊以自慰:货币政策终于松动了,楼市希望的星星之火终于出现了。

 

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