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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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美国靠金融搞住房保障的模式玩完了  

2011-02-12 09:58:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 美国靠金融搞住房保障的模式玩完了

 

      昨晚,美国财政部和美国住宅与城市发展部联合公布了一份名为《改革美国住房融资市场》的报告,对美国住房融资的未来进行了概略阐述,呼吁大幅削减政府对抵押贷款市场的支持,并按照一个负责任的时间表逐步关闭两大抵押贷款融资巨头房利美和房地美。报告建议政府当局每年以不低于10%的速度减少对“两房”的投资。   

  美国财政部长盖特纳向美国国会陈述了多个降低抵押按揭市场对于美国政府依赖的方案,同时建议以一种“负责任并且谨慎”的态度来推进这一过程,从而有效避免经济动荡。 

  盖特纳在一份声明中表示:“这是一项根本性的改革计划,旨在逐步废除政府支持企业、加强消费者保护并保留向有需要的人提供有承受能力的住房的渠道。”同时,盖特纳等人此次提出的报告还承诺美国政府将继续确保房地美及房利美能够承担所有债务及其他财务责任。 

  据媒体报道,一位奥巴马政府官员在评论财政部发表的一份关于住房制度改革方案时说,已经存袭四十年的“政府支持私人房产融资模式”已经“死亡”。美国政府有意关闭两房,具体时间可能还需几年。 

 

    早在还没上班的前天,中央电台就约我做了一期电话连线节目,聊这个事,下面是节目文字.

 

   中广网北京2月10日消息据经济之声《央广财经观察》报道,美国白宫官员证实,计划关闭美国的两大抵押贷款巨头房地美、房利美。他们被认为是金融危机的祸首,由于自身也在危机中遭受损失、难以为继,美国政府在2008年接管了他们。现在,这两大巨头因为股价长期表现不好,已经从纽约证交所退市。

  那么这两家公司到底是怎么运作的?在金融危机中他们到底承担了怎样的角色?而且现在美国经济复苏缓慢,房地产市场依然脆弱,这个时候说要关闭他们,会不会带来连锁反应?

  在经济之声央广财经观察的微博上,网友们的反映很多:

  网友“夕阳残梦”说,关闭这两家公司可能会提高业主的借贷成本,短期内关闭恐怕不会那么容易。

  网友“雪飞丽”说,这件事风险太大了,不敢想象所带来的连锁反应。

  网友“风清扬”说,中国买的债券怎么办呢?

  的确有消息说中国持有两房债券高达数千亿美元,会不会遭受损失呢?接下来我们来看看经济之声特约观察员、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的评论。

 

  主持人:说到房利美和房地美,我们知道美国政府已经花了1500亿美元资助他们,这么多钱都砸进去了,现在要关闭他们是不是太可惜了,您听到这一消息第一反映是什么呢?

  杨红旭:我觉得这两个庞然大物终于走到了不能再顺利走下去的阶段,不仅是对美国,我觉得对全球的房地产信贷融资方面都是个教训,值得我们去总结。

 主持人:有评论说1500亿美元是纳税人的钱,用纳税人的钱去填这个坑,肯很多人是反对的,而且现在两家公司经营丝毫没有起色,还退了市,因此两家公司现在已经成为了奥巴马政府的主要难题,是吗?

  杨红旭:对,因为窟窿比较大。我们知道美国的金融危机就是由美国的房贷问题引起的,美国的房贷主要是因为美国的次级贷,也就是说银行向穷人发了很多贷款。这种贷款首付比较低甚至是零首付,这种人的还款能力比较差,只要房价不再涨了危机马上会出来,而危机中主要捅娄子的人就是两房:房地美和房利美。

  房地美和房利美等于是美国房贷个人按揭贷款的二道贩子,因为美国的房贷一般都是由很多机构包括商业银行向住房人发放贷款;对于中国来说,主要是商业银行向住房人发放贷款。美国有商业银行,有各种房贷公司,甚至有些是金融机构,但是这些所谓的商业银行把贷款贷完之后,会把贷款重新卖给二道贩子,二道贩子就是房地美和房利美。

  所以房地美和房利美再把抵押贷款打包、正常化,打包之后再重新向外卖,比如说卖给全球很多国家的一些主权基金,包括中国也有一些。

  房地美和房利美原来是有政府支持的,是政府下属机构,后来演变成股权私有化,但是它又有政府支持,政府命令他们主要购买的是中低收入家庭住房的贷款,也就是说一定程度上是美国政府通过这两个贷款公司,支持了中低收入家庭去贷款买房子。就是这样一个过程。

  主持人:也就是次级贷产生的过程。

  杨红旭:是的。

  主持人:刚才也有网友担心可能会引发连锁反应,您觉得会吗?

  杨红旭:我觉得主要还是影响美国的中低家庭购房人,因为美国房价已经较2006年的高峰时候跌了30%多了。其实很多人的房屋已经成为负资产了。 现在房地美和房利美在美国政府的支持下砸进了1500亿美元来使很多的中低收入家庭暂时拥有这些房屋。如果美国政府现在关闭两家公司,我认为,很多穷人的房子将无法保有其产权了,可能会被迫交给银行了。

  主持人:刚才我们知道,有消息说中国持有两房债券高达数千亿美元,有政府的,有商业银行的,到底有多少?现在还没有权威的数据。不过大家对于这个现象的担忧还是存在的。我们要问了,一旦关闭两房,中国的这些债券会不会打水漂呢?

  杨红旭:美国的房地美和房利美自身的债券因为有政府支持,所以信誉比较高,是仅次于美国国债的信誉度的,所以他们的利率水平也偏低,风险要较其他的公司债券低很多。

  我认为,两个公司万一关闭,美国政府肯定会出面处理相关的一些债券问题,比如说是哪些国家、哪些机构拿了他们的一些债券,美国政府可能会有个说法。但如果真的“两房”不存在了,毕竟是要填窟窿,可能一些债券持有人会受到一些波及,甚至遭受一些损失。

 

  其他各方观点:

  中国社科院经济评价中心主任刘玉辉认为,“两房”在金融危机爆发后,美国政府逐步接管,他们的私人股东大部分已经退出。“两房”的债券相当于是准国债,是以美国的国家信用为基础的,因此“两房”债券价值并不会受到直接的影响。

  中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇认为,对中国的商业银行会有一些影响,但影响主要体现在投资者会对银行产生不良预期,增加他们的担忧情绪。实质影响目前看来不会太大。

  有分析人士指出,鉴于“两房”问题所涉及的政治挑战以及两房逐步消退对房地产市场造成的威胁,关闭房地美和房利美可能要花上几年的时间。

 

 

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