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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市年底总帐怎么算  

2011-12-07 08:10:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市年底总帐怎么算

 

又近年底,楼市事多。依官方口径:房地产调控坚持不放松,部分限购年底到底城市,据称将被迫延期。1000万套保障房提前完工,但三分之一存在“挖坑”现象。房价开始下跌,各地年度房价控制目标能否完成?

 

楼市寒气浓,消息满天飞,矛盾几重重。房地产政策和房地产市场,真有些“剪不断、理还乱”的味道。面对这种局面,恐怕很多业内外人士,有点找不着北了。笔者试图略做梳理,暂且作为年终盘点与算帐吧。

 

首先,不能不谈房价。房价回落的程度,决定着政策变化的方向。2009年12月,中央拉开了这一大轮楼市紧缩的大幕。其间,经历了四波调控,主要目标是遏制房价过快上涨,以及使房价回归合理水平。最近的一次调控,是今年1月的“新国八条”,其中要求各地出台年度房价控制目标,除了北京提出“普通住房价格稳中有落”之外,绝大部分城市皆以房价增幅不超过GDP和人均收入幅度为标准。

 

2009年调控以来,除了2010年6月,70个大中城市房价指数曾昙花一现式的下跌一个月之外,全国房价总体保持上涨态势。直到今年10月,70个大中城市房价出现实质性拐点,首次真正环比下跌,而且还将下跌多个月份。从这一房价指数来看,今年10月新建商品住宅价格比去年10月上涨了约3%。从成交均价来看,今年前10个月,全国商品住宅成交均价同比上涨6.7% 预期计全年涨幅为4%左右。

 

今年前三季度,全国GDP增幅为9.4%,城镇居民人均可支配收入名义增长13.7%,扣除价格因素,实际增长7.8%。这就意味着,全国绝大多数城市的年度房价控制目标都能完成。因为,新建商品住宅价格全年增幅将明显低于GDP或居民收入增幅。当然,这只是全国总体情况,也不排除少数城市达标有一定难度,比如中山市和珠海市,因此迫不得已于上个月实行严格限价措施,从而帮助他们完成任务。

 

其次,保障房是另一个重头戏。“新国八条”中,为地方政府列出了两项重点任务:一是保障房开工量,二是房价控制目标。按规定,若地方政府年底不能达标,则将被约谈或问责。房价控制目标的结局基本是“皆大欢喜”,而保障房表面看似“提前完成任务”,却存在隐忧。原本要求各地11月底之前1000万套保障房和棚改房全部开工,结果上个月官方公布10月底即完成。不过却存在三分之一“挖坑待建”的说法。为此,据报道近期住建部正在奔赴各地进行督查。估计,个别地方可能过不了关。保障房是个长期的系统工程,短期内建设量过大,加之资金存在缺口,地方政府难免会手忙脚乱、手足无措。

 

最后,房地产调控政策的走向。近期政府领导几次表态,房地产调控不能动摇,在房价刚刚开始下跌,调控效果尚未达到预期的情况下,确实不能松绑。正是在这一背景下,近期有媒体报道,住建部已知会地方政府,对于限购政策将于今年年底到期的城市,地方政府需在到期后对限购政策进行延续。当前实行限购的城市共计46个,其中当初提出时间暂定截止到今年年底的共有7个:厦门、青岛、石家庄、贵阳、济南、长春、金华,另外合肥、南宁、徐州的日期为明年上半年中的某个时点。

 

关于限购令,国家文件中几次提及“在一定时间内”,即承认这是一种临时性的管制措施。上述城市暂定截止日期,也无可厚非。但当前中央政策的口径仍然从紧,那么年底这些城市将限购令延期的可能性就非常大。前段时间,佛山和成都曾试图放松(还不是取消)限购,很快就迫于压力而放弃努力,充分证明地方政府松动限购的时机尚不成熟。笔者认为,随着房价的持续下跌,调控效果的趋于显著化,外加经济持续下行,明年年中前后,中央政策存在局部松动的可能性,届时地方政策才有松绑的周旋空间。

 

刊发于新闻晨报

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