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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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老杨论市:别对房市悲观过头  

2011-02-18 12:29:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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老杨论市:别对房市悲观过头
 
 
    当前大家对楼市走势非常的悲观。尤其是北京细则一出,更是吓呆一大片。我喜欢作错位思考,在人们最悲观的时候,更愿意想想可能出现的利好。
    下面是昨天我在成都演讲时,解读PPT的内容,是成都乐居现场直播文字。
    我们看一下需求,需求就看所谓的一个销售,销售可以替代已经实现的需求,这一年很奇怪,因为都不一样,每年都是增长,只有08年销售是全国降两成,所以08年的市场很低迷,真的很低迷,是近十几年来最低迷的一年,因为量居然跌了两成,09年涨幅比较大,10年涨幅有所回落,但是还是在涨,去年调控有没有效果?去年调控是有效果的,毕竟是涨幅回落了,房价也是在涨,但是涨幅回落了,去年我们成都这边的房价是涨幅变了,跟成都不太一样,我们考虑11年,今年这个“柱”有多高,现在悲观派是占绝对优势,有说今年成交量跌5成,有的说跌7成的都有。

  有专家说会跌7成,但是很多人说跌两成是主流观点,今年的成交量肯定认为跌两成,但是我在悲观中还有一点小小的乐观,我觉得今年全国的成交量可能会和11年持平,或者是小跌,或者是小涨,可能不会出现20%以上的大跌,为什么?因为我觉得今年调控虽然很严,但是我们跟08年比怎么样呢?08年为什么会跌呢?我们调控是从05年就开始了,但只有08年会跌,08年的时候外部环境发生大变化了,不是我们楼市本身的变化,外部因为爆发了金融危机,导致经济下滑,然后是需求萎缩了,什么需求?

  需求是自动萎缩的,举一个例子,我们说温州人炒房,08年中国经济低迷了,温州很多企业工厂订单减少了,出口下滑了,如果一个企业主工厂效益很差,前途渺茫,还敢拿着钱炒房吗?不敢,这种需求是自我的进行萎缩了,如果08年有一种可能,有担心工资会降,甚至饭馆会丢掉,这时候还会敢买房吗?所以08年是因为外部环境爆发了危机,导致经济下滑,导致楼市萎缩,所以才出现了这样大跌两成的结果。

  今年我说了,宏观经济是稳定的,只是现在cpi有点高,今年gdp增幅是在9.5%或者是10%,一个比较好的水平,国际上经济是在复苏的,往上的,这时候我们的需求是因为政策打压导致需求萎缩,需求本身是被迫的。跟08是浮动的,不一样,所以我们的需求是因为外力的压制暂时的彷徨,但是没有跑,因为cpi还在涨,存款还是负利率,它要找投资渠道,它可以找股市,如果股市今年大牛肯定会吸纳部分房地产资金,如果股市和去年一样振荡,说不定一些投资者在股市里面配套了以后会重新把资金转到楼市,所以总体上是投资人的资金还在,投资愿望还在,只是因为外力政策的压力导致需求的萎缩,随着这种需求反弹将会很给力,这个需求的变化跟这个变化性质是不一样的,一个主动,一个被动,一个是内力,一个是外力。

 
 

 

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