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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房产税能替代土地财政吗  

2011-12-08 08:20:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产税能替代土地财政吗 

 

    导读:今年前11月全国主要城市土地收入锐减30%,地方财政吃紧,房产税改革可能将加快推进。房地产市场陷入低迷,地方政府土地财政困局如何破解?已经试点一年的上海、重庆房产税为何成效不佳?明年房产税能否在更大范围顺利铺开?

  中广网北京12月7日消息据经济之声《央广财经评论》报道,有关媒体今天援引中原地产的一份统计数据报道,今年前11个月,全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿,与去年同期相比减少5200亿,减幅达到30%。如果计算全国所有城市,今年土地财政将可能减少上万亿。

  在严厉的调控下,房地产市场已进入了冰冻期。没有了房地产市场成交的强力支撑,土地市场也一片冷清。以珠海为例,去年前10个,珠海市本级土地使用权出让金收入超过200亿元,而今年要达到100亿元都不容易。根据今年6月国家审计署公布的报告,截至2010年底,除54个县级政府没有政府性债务外,全国省、市、县三级地方政府性债务余额超过十万亿元。

  有专家指出,在目前房地产市场宏观调控、土地市场频频流拍的“寒冬”下,土地出让收入锐减,而今明两年,又刚好是地方政府偿债高峰期,到时候偿还债务可能会遇到困难。面对这些情况,已在上海、重庆试点一年的房产税完善和加速铺开推进成为热议的话题。财政部部长助理王保安近日也说,将加快推进房产税的实施,使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。

 

   面对房地产调控,地方土地财政的困局将如何破解?已试点一年的房产税能否顺利推开?对此,经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭作出如下评论。

 

  主持人:在严厉的调控下,房地产市场已进入了冰冻期,前几天,有媒体报道说,住建部已经知会一些限购令即将到期的地方政府,还要延续限购政策。而今天有媒体报道海口已经率先表态将继续执行限购令。在房地产市场持续低迷的情况下,土地市场是否也会一直冷清下去?

 

  杨红旭:只要房产市场不会出现复苏回暖,土地市场就会一直这么低迷下去,因为房产市场不好,企业就不敢去拿地,拿地未来是要卖房子的,那么说在企业看不到房子好卖这样一个前景之下,是不会去主动拿地的。尤其是从今年9、10月份整个房产市场快速冰冻入冬之后,全国的土地市场已经是陷入了一个僵局,或者说跟房产市场一起开始入冬。很多地方出现土地流标,没有企业愿意去拿地了,即便有些地块是成交的,也是按照底价或者说溢价率非常之低,这个现象跟去年前年形成了一个巨大的反差。

 

  主持人:土地出让收入造成了锐减,而今明两年又正好赶上了地方政府偿债的高峰期,所以有观点就说失去土地收入之后,地方政府偿还债务可能会遇到一些困难,您有这样的担心吗?

 

  杨红旭:这个是需要看两方面的,一个方面,地方的财政收入情况,另一方面要看支出。从最新的数据可以看到,今年前10个月全国的财政收入增幅是28%,这个增幅是很高的,是近20多年来历史的第二值,仅次于07年远好于08年的19%。地方的收入前10月增幅是32%,这个增幅创了17年的新高,地方支出增幅是33%。也就是说地方政府收入很多,但是支出更多,这是地方的一个情况。

 

  在地方的财政收入里面,土地出让金和房地产税收一般会占到40%-70%。经过测算,随着土地的出让金的锐减,包括房地产成交所导致的房地产税收的萎缩。明年地方政府收入将会面临下滑,支出又比较大,明年的地方支付能力应该是比较弱的,但是只要国家不缺钱,国家可以通过帮助扶植让地方政府渡过难关。包括最近我们知道有四个省直辖市试点开始自主发行地方债了,这就是用来弥补地方所谓收入不足的举措。所以,我认为明年有难关,但是这个关应该能够度过去。

 

 主持人:除了发行地方债之外,也有观点认为,加快房产税,也能够让地方政府摆脱土地财政拥有稳定的收入来源,同时也能够取代限购这样行政性的手段,您同意这样的分析吗?

 

  杨红旭:我基本上同意,房产税从长期来看应该是开征的,因为中国的房地产税收结构不均衡,主要的税收是集中在交易环节和开发环节,房屋的持有环节以前的时候基本上是空白。从完善税收角度讲,应该是开征房产税的,地方政府以前对土地出让金依赖度比较高,未来应该是减轻对土地出让金的一个依赖度,但是地方又缺钱,可以从房产税方面给地方财政一些扶植。另外,还有助于抑制投资投机性的多套购房需求,从而能够稳定房价,我知道限购目前确实是很严厉,但是限购总归是一个行政干预手段。

 

  主持人:您认为明年房产税会顺利的推开吗?

 

  杨红旭:这个很难说,因为今年是重庆和上海两个城市试点,等他们到年终之后要看征税情况怎么样,要评估一下试点的效果,不排除明年在这样试点的基础上会向更多城市推出。我认为可能是明年、后年、大后年,可能是有城市增加,数量现在不确定,哪个城市也不确定。这样一个进程会持续推进的,这是毫无质疑的。

 

  主持人:最后,请您简单分析一下北京、上海这两个试点房产税的城市他们的情况,应该说现在的房产税对于楼市的整体影响似乎没有当初期望的那么大,您认为这两个城市开展试点房产税没有当初期望值那么大是什么样的原因呢?

 

  杨红旭:第一,是因为期望值高了,觉得房产税轰轰烈烈,一定能够抑制房价。第二,限购、限贷、限价的火力远远是盖过了房产税税收的火力,房产税的这种税收政策的效果的光芒被国八条给盖过去了。第三,目前重庆、上海是试点,税率是偏低的,税基就是可以征的房源的数量是偏少的,导致他们效果并不是很明显。

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