注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

日志

 
 
关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

网易考拉推荐

房价统计改革让数据更接近“真相”  

2011-02-18 09:14:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

房价统计改革让数据更接近“真相”

 

期盼已久,终揭面纱。近日,国家统计局公布了《住宅销售价格统计调查方案》。近几年来,广受质疑的统计口径的房价数据,从今天开始,质量大幅提高,比以前更接近房价真相。

 

部分业内人士可能还有印象,2010年初,国家统计局曾公布了一个房价数据:2009年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.5%。此数据一经公布,媒体便炸开了锅,大家都感受到2009年房价涨幅惊人,实际上一线城市商品住宅价格上涨五成左右,为何国家统计局公布的涨幅才这么一点点?质疑声一片,部分人甚为恼火。

 

数据与事实差距如此之大,国家养那么多统计部门的公务员,岂不是白白浪费纳税人的钱?况且,近几年国家稳房价的决心很大、措施很多,但若没有科学的房价统计体系,没有真实的房价数据,又怎能衡量房价高低和测评政策效果呢。这必然会影响国家在房地产调控方面的决策。

 

国家统计局每月公布的70个大中城市房价,数据来源和调查方式存在严重问题。统计局系统的房价调查,主要采取抽样的方式,由统计部门给房地产开发企业和二手房中介机构发放固定格式的表格,让他们填报。而现阶段我国很多企业诚信度是不能奢求的,上报数据肯定存在失真现象。

 

在强大的舆论压力下,国家统计局不得不谋求变革。去年8月,国家统计局局长马建堂表示:已经初步制定出房价统计改革方案,在征求有关部门和地方意见后,国庆节前将在网上公布,征求公众意见,争取明年初实施。看来这回没放“空炮”,如约于今年1月起执行。 

 

改革之后,新的房价统计方式有几个亮点。第一,直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个城市新建住宅销售价格直接采用当地房地产管理部门的网签数据——也即实际成交价。其他35个城市,加快推进网签制度建设,以便尽早采用网签数据。

 

第二,今后将不再计算和发布70个大中城市房价涨幅平均数,而是重点发布各个城市的房价数据。这就意味着,以后类似“去年70个城市房价平均涨1.5%”的说法将会消失。跟普通消费品性质不同,房屋的区域差异极大,全国各城市房价水平也不同,而平均房价就像“捣浆糊”,不懂行的普通民众极易产生误解,以全国平均价误判自己所在城市的房价变化。

 

第三,设置保障性住房和商品住宅两个类别,其中保障性住房包括经济适用住房、限价商品住房等保障性、政策性住房。商品住宅类下设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。其优点很明显,可以让民众知道不同类别住宅价格的变化情况,有利于选择购房时机;同时也让政府清楚具体的房价涨跌情况,使调控措施更加具有针对性,比如若是1440平米以上的大户型价格大涨,而90平米以下小户型价格稳定,则要就抑制前者,而放过后者。

 

第四,学习国家经验,使用定基价格指数,设定首轮基期确定为2010年。这是一个专业问题,以前的房价指数的基期是上一年,只能跟上一年比较涨跌。以后任何一年,都可直接与2010年的指数相比,很容易看出某个时间点,比以前任一时间点的房价涨跌幅。既然方便于业内人士,也让老百姓能看懂,以后专家再想拿这些数据忽悠民众,可能就不容易了。实际上,近几年一些大城市已有机构研究和实行自的定基价格指数,上海更走在了全国前面。2001 年11月底推出上海市二手房指数系统,基期值设定为1000点,去年5月达到2582的历史高点,也即相比2001年11月,上海二手房价格上涨了2.582倍,简单易懂。如今,国家也采用了这一统计方式,可喜可贺也。

 

 

刊发于新闻晨报

 

 

附录:

 

住宅销售价格统计调查方案

 

一、调查目的

全面了解和掌握相关城市新建住宅和二手住宅销售价格及其变动情况,为做好国民经济核算和房地产市场调控工作、满足社会公众需要提供基础统计信息。

 

二、调查任务

按月调查和收集相关城市新建住宅和二手住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料并计算价格指数。

 

三、调查城市及范围

(一)调查城市。

调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)和计划单列市(共35个),以及唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄樊、岳阳、常德、惠州、湛江、韶关、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等城市(以下简称“其他35个城市”)。

(二)调查范围。

调查范围为70个大中城市的市辖区,不包括县。

 

四、调查方法与调查内容

(一)新建住宅销售价格的调查方法与内容。

⒈直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据,不再另作调查。

新建住宅交易的网签数据内容,主要包括:住宅所在项目(楼盘)名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、建筑面积、成交总价(合同金额)、签约时间等。

⒉暂时不能取得网签数据的其他35个城市,新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表中各个项目的分类销售面积和金额数据计算,不再另作调查。

(二)二手住宅销售价格的调查方法与内容。

⒈二手住宅销售价格的调查方法。

二手住宅销售价格调查为非全面调查,采用重点调查与典型调查相结合的方法,按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

为保证二手住宅价格调查的科学性和可靠性,在选取房地产经纪机构和住宅样本时遵循以下原则:

⑴选取房地产经纪机构要注重代表性。为保证调查资料的可靠性和连续性,要统筹考虑各种因素,选择规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房地产经纪机构,并尽量兼顾内资、港澳台商投资、外商投资等不同注册登记类型。选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的75%以上。房地产经纪机构应按规定内容和要求填报调查表。

⑵选取住宅样本要兼顾不同地理位置。综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性,保证上月、本月价格同质可比。由于存在级差地租,不同地理位置的住宅单位面积价格差异较大。在选取住宅样本时,要分区域(辖区)、分类型从上月及本月销售的住宅中分别选取销售量(套数)所占比重最(较)大、同质可比性和代表性强且交易时间最接近每月15日的一套住宅。如每月15日前、后两日均有同质可比住宅时,选取后者作为样本住宅。

⒉二手住宅销售价格的调查内容。

成交住宅所在小区或社区名称、位置、住宅类型、住宅所在区域、住宅所在地段、本月销售面积、本月销售金额、样本住宅上月销售单价、样本住宅本月销售单价等。

 

五、指标设置

(一)新建住宅。

设置保障性住房和商品住宅两个类别。保障性住房,是指享受国家相关优惠政策、出售给城镇中低收入居民家庭的新建住房,包括经济适用住房、限价商品住房等保障性、政策性住房。

商品住宅类下设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。

(二)二手住宅。

设置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。

 

六、价格指数的计算方法

(一)新建住宅销售价格指数的计算方法。

⒈各城市基本分类月环比价格指数。

计算步骤与方法:第一,计算某一新建住宅项目90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类的环比指数;第二,采用双加权计算全市三个基本分类的环比指数,即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数,然后将两个价格指数再简单平均计算;第三,计算保障性住房环比价格指数,计算方法与商品住宅基本分类计算方法一致。

具体计算过程为:

⑴计算各项目各基本分类(90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上商品住宅和保障性住房)本月及上月平均价格。

本月及上月平均价格计算公式为:

 和                      (1-1)

其中: 、为第i个项目第j基本分类t期(本月)、t-1期(上月)销售金额, 、第i个项目第j基本分类t期(本月)、t-1期(上月)销售面积。

⑵计算各项目各基本分类(含保障性住房)月环比价格指数。

①连续性销售项目和新开项目环比价格指数的计算。

连续性销售项目是指,该项目本月和上月对应分类都有成交记录;新开项目是指,该项目本月第一次进入市场销售(本方案中连续四个月没有成交记录的在售项目也视为新开项目)。

对于新开项目,需对上月该项目各分类平均价格进行评估,具体评估方法如下:如果新开项目附近区域存在可比在售项目,则按照该可比项目对应分类成交价格评估新开项目上月价格;如果没有,则根据区域、地段、价格同质可比原则,选取与该项目位置属同一级别区域的相似项目,按照其对应分类成交价格评估新开项目上月价格;如果上述项目都不存在,则根据该项目附近区域内本月二手住宅交易价格变动幅度或有关价格数据变动幅度进行评估。

连续性销售项目和新开项目基本分类环比指数计算公式为:

                                   (1-2)

其中:为第i个项目第j基本分类t-1期(上月)平均价格(对于新开项目则为评估的平均价格), 为t期(本月)平均价格。

② 间断性销售项目环比价格指数的计算。

间断性销售项目是指,由于市场供求变化等原因导致该项目当月有交易,对应分类上月没有交易,而在上月之前的两个月内曾经有交易的项目。

对于该类项目,依据项目上月之前两个月内离本月最近的各分类成交数据计算各分类平均价格,再利用下列计算公式计算基本分类环比价格指数:

                                  (1-3)

其中: 表示第i个项目第j基本分类t期(本月)平均价格,表示距离本月最近的对应基本分类平均价格,n为距离本月的月份个数。

⑶计算全市基本分类(含保障性住房)月环比价格指数。

计算公式为:                   (1-4)

其中: 为第i个项目第j基本分类环比价格指数,为第i个项目第j基本分类t期(本月)销售面积(金额),n为该基本分类中包含项目的个数。将分别利用销售面积和金额加权计算得到的两个指数再简单平均计算。

⒉各城市基本分类以上类别价格指数。

⑴定基价格指数的计算公式(注:以2010年为基期,即以2010年平均价格为基期价格、2010年销售面积为基期销售面积)。

                            (1-5)

其中:Pt表示当月各分类平均价格,Q2010表示2010年各分类销售面积,、 分别为本月和上月定基价格指数, 为环比指数。

⑵月环比价格指数的计算公式。

        (1-6)

⑶月同比价格指数的计算公式。

    (1-7)

(二)二手住宅销售价格指数的计算方法。

⒈各城市基本分类月环比价格指数。

⑴ 计算各基本分类中选中的二手住宅的环比指数。 

计算公式为:                         (2-1)

其中: 为第j基本分类中第i个样本住宅t期(本月)价格,为t-1期(上月)价格。

(2)计算全市基本分类环比价格指数。

采用双加权计算全市各基本分类的环比指数,即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数,然后将两个价格指数再简单平均计算。

计算公式为:                   (2-2)

其中: 为第j基本分类中第i个样本住宅环比价格指数,为第j基本分类中第i个样本住宅所代表住宅类型的t期(本月)销售面积(金额),n为该基本分类中包含样本住宅的个数。

⒉各城市二手住宅销售价格指数的计算方法同各城市新建住宅价格指数。

 

七、数据资料的报送规定

(一)网签数据。

直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个城市房地产管理部门要按照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》(国统字〔2010〕93号)规定的内容与时间向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。相关调查总队、调查队将当地房地产管理部门提供的上个自然月新建住宅交易网签数据用专用存储设备拷贝,并按照统一规则进行标识。

(二)二手住宅报表数据。

各有关城市房地产管理部门、房地产经纪机构等要按照国家统计局规定的内容与时间向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。

(三)资料上报时间和上报方式。

国家统计局各调查总队在对相关城市的原始数据和汇总数据进行审核评估后,于每月8日前按照规定的数据传输方式与要求上报国家统计局。

 

八、数据发布时间与内容

(一)发布时间。

每月18日,节假日顺延。

(二)发布内容。

主要包括分城市的新建住宅(含保障性住房、商品住宅以及各基本分类)和二手住宅环比、同比、定基价格指数。

 

 

统计局官员解读

 

国家统计局已于16日公布了《住宅销售价格统计调查方案》(以下简称《新方案》),并将于18日发布依据《新方案》统计的今年1月份70个大中城市房价数据。中国信息报记者就此采访了国家统计局城市司负责人。

 

  问:为什么要实施新的《住宅销售价格统计调查方案》?

 

  答:住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是重要的民生问题。国家统计局十分重视房价统计工作,为适应新形势,满足新需要,在深入调研、广泛征求社会各方面意见和建议的基础上,在住房城乡建设部以及有关城市房地产管理部门的支持和配合下,对现行房价统计制度方法进行了改革,决定从2011年1月起开始实施新的房价统计制度方法。推进房价统计改革,实施《新方案》是贯彻落实国务院有关文件精神,完善房地产市场信息披露制度,改进房价统计的重要举措。

 

  问:同原来的方案相比,《新方案》作了哪些改进?

 

  答:此次改革的主要内容体现在以下四个方面:

 

  (一)数据采集方式的调整。直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市,新建住宅销售价格直接采用当地房地产管理部门的网签数据,不再另行调查;暂时不能取得网签数据的其他城市,新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表收集的各个项目(楼盘)的分类交易面积和金额数据计算。

 

  (二)调查指标的调整。房屋销售价格指数调整为新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数。新建住宅类下设保障性住房和商品住宅两个类别。商品住宅类和二手住宅类均设90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三个基本分类。

 

  (三)指数计算方法的调整。新建住宅月环比价格指数的计算方法调整为按项目不同面积分类的平均价格法。采用国际通行的链式拉氏公式计算以2010年为基期的定基价格指数。

 

  (四)数据发布方式和时间的调整。《新方案》实施后,国家统计局将重点发布各个城市不同对比基期的分类指数和总指数,不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。数据发布时间调整为月后18日,比原发布时间延后一周左右。

 

  问:《新方案》为什么采取网签数据代替房地产开发企业直报数据作为住宅价格统计的基础数据?同直报数据相比,网签数据有哪些优势?

 

  答:基础数据来源渠道的调整是这次房价统计改革的重要内容。《新方案》规定,直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格数据,直接采用当地房地产管理部门的网签数据,不再采用样本数据。之所以作这样的调整,主要有三个方面的原因。一是数据齐全。网签数据涵盖了新建商品住宅的全部交易情况。二是信息完整。网签数据包含有地址、楼层、价格和金额等详细信息,有助于价格指数的计算。三是获取方便。经过不断的改进和完善,房地产管理部门在网签数据管理与使用方面积累了丰富的经验,数据提取比较容易。

 

  问:网签数据含有详尽的个人信息,在计算房价指数的过程中,统计部门采取了哪些安全保密措施?

 

  答:国家统计局采用网签数据的主要目的是用以计算房价指数。网签数据虽然含有购房者详尽的个人信息,但统计部门目前采用的网签数据主要是房屋的基本信息,仅有项目名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、房屋结构、成交总价(合同金额)、建筑面积和签约时间等内容,不涉及购房者的个人信息。

 

  统计部门在处理网签数据时将严格执行《统计法》中关于“统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息,应当予以保密”的规定。数据处理采用单机汇总,以确保网签数据使用安全。

 

  问:《新方案》实施后,国家统计局采用的网签数据总量有多少?单个城市的网签数据对当地城市房价表现的代表性如何?

 

  答:网签数据的采用数量取决于各个城市当期新建住宅的实际成交量。鉴于各个城市新建商品住宅成交量不可能完全相同,网签数据采用数量也就会存在差别。但由于各个城市的网签数据记录了当期新建住宅的实际成交情况,因此不论数据量大小,据此计算的房价指数可以反映当地实际情况。

 

  为了做好这项工作,2010年9月,国家统计局、住房和城乡建设部联合下发了《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》,要求各省以及有关城市住房和城乡建设厅(住房和城乡建设委、房地局)、统计局、国家统计局调查队加强联系和合作,实现数据资源共享、信息资源共用。《通知》对房地产管理部门与统计部门的职责分工、网签数据的提供内容、提供时间和提供方式均作出了明确规定。目前,各有关城市房地产管理部门、国家统计局调查队正在按照统一要求有序开展工作。

 

  问:非网签城市什么时候才会有网签数据?

 

  答:据了解,各有关城市一直在积极开展相应准备工作。国家统计局在编制《新方案》时,直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市已具备提供网签数据的条件。在住房城乡建设部的大力支持和各有关城市房地产管理部门的积极配合下,1月份共有53个城市上报了网签数据,还有17个城市暂时不具备采用网签数据的条件。本着成熟一个采用一个的原则,国家统计局将逐步扩大采用网签数据城市的范围,最终实现70个大中城市新建住宅销售价格全部采用网签数据。

 

  问:从本次改革开始,国家统计局就不再发布全国70个大中城市房价涨幅平均数,主要有哪些考虑?

 

  答:这样改革,主要有三方面考虑。首先,用平均数表示一组数据,具有直观简明的特点。但是平均数在样本值离散程度较大的情况下有一定的局限性。也就是说在个体差异较大的情况下,往往会削峰填谷,抹平个体间的差异。例如,冬季某日北京的温度是零上9度,哈尔滨的温度是零下15度,海口的温度是零上15度,3个城市的平均温度为零上3度,计算和发布这样的平均数意义就不大,而且还容易引起不必要的误读。

 

  其次,不再计算和发布平均数,重点发布各个城市的房价数据,既有助于社会公众及时了解所在城市房价的具体变化,也有利于更好地为地方政府有效调控房价提供服务。

 

  再次,这也是一些专家学者的建议。如有的专家指出,综合平均价格指数概念过于模糊,无法与某个时点相对应,并且在各季度(或各月份)房价变动比较大的时候,计算出的平均值更是缺乏实际意义。过于强调全国综合的数字容易引起误读,会掩盖各个城市的典型特征。

 

  问:为何采用90平方米和144平方米作为基本分类设置标准?

 

  答:设置“90平方米及以下”指标,依据是《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)。该文件规定,自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

 

  设置144平方米指标,依据是《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)。该文件规定,“享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”从各地的政策落实情况看,大多数大中城市都以144平方米(120平方米×120%)作为享受优惠政策普通住宅与非普通住宅的建筑面积分界点。

 

  问:定基价格指数的含义是什么?如何使用定基价格指数分析房地产价格走势?

 

  答:这是一个专业技术问题。与社会公众经常接触到的同比和环比价格指数不同,定基价格指数的对比基期在一定时期内保持相对固定,社会公众较为熟悉的股票指数就是一种定基价格指数。从理论上看,定基价格指数剔除了数量结构变化对价格变动的影响,单纯反映价格变化。

 

  为更好地满足各方面的需要,《新方案》增加了计算定基价格指数的内容,首轮基期确定为2010年。选择2010年作为对比基期,主要有三个方面的考虑:一是与国民经济和社会发展五年规划期保持一致。二是2010年的基础数据资料较为完整并且易于获取,可操作性强。三是与CPI、PPI定基价格指数的对比基期保持一致,方便数据分析和使用。

 

  与同比价格指数相比较,房价定基价格指数在使用上更为直观方便。假定固定基期房价水平为100,若某月房价指数高于100,则表示某月房价比基期价格有所上涨。若本月房价定基价格指数高于上月,则表明本月房价比上月上涨,反之,则表明本月房价比上月下降。利用定基价格指数还可以计算不同对比基期的价格指数。比如,将3月份和2月份的定基价格指数相除再乘以100,即可得到3月份比2月份的环比价格指数。以此类推,可以计算出自己需要的价格指数,观察不同时期房价的变化情况。

 

问:如何理解《新方案》规定调查二手住宅销售价格时,选取的房地产经纪机构其总营业总额应占当地二手住宅总营业额的75%以上?

 

  答:《新方案》规定,二手住宅销售价格通过重点调查与典型调查相结合的方式派人调查采集。由于这种调查属于非全面调查,调查样本的规模大小及其分布直接关系到基础数据的代表性,因此,关于“75%以上”的规定完全是为了确保调查数据来源的代表性,提高二手住宅销售价格基础数据的真实性和准确性。

 

问:为何将房价数据发布时间推迟到月后18日?

 

  答:《新方案》实施后数据发布时间改为月后18日,同原数据发布时间相比,房价数据发布时间延后一周左右。主要原因是《新方案》实施后,计算房价指数的基础数据获得时间延后,数据审核和数据汇总的工作量大幅度增加,数据处理周期也就相应延长。

 

这位负责人最后表示,衷心感谢社会各界对房价统计改革工作的关心和支持,欢迎继续对统计工作提出宝贵的意见和建议。我们对所有的质疑和批评都会虚心听取,对所有言之有理、持之有据的意见都会认真借鉴,并将其作为改进工作的动力,不断提高统计能力,不断提高统计数据的质量,更好地服务于科学发展.

  评论这张
 
阅读(8822)| 评论(14)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017