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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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加息遇上国八条,叠加效应不容小觑  

2011-02-09 17:26:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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加息遇上国八条,叠加效应不容小觑

 

才过罢春节,第三次加息便呼啸而至。对于房贷负担者而言,每次降息,都会欢呼;每次加息,都会心痛。对于广大民众来说,更关心的是,连续加息之后,房地产市场将会作何表现。

 

每轮加息,都是一个漫长的过程。上一轮加息周期,自2004年至2008年,共计加息九次。这轮加息周期,始于去年10月,12月第二次,现在属于第三次。未来还会有几次?那要看CPI的脸色了。本次加息的主要目的就是抑制通胀,这次加息的直接原因,是因为今年1月的CPI,可能会超过5%,创两年来的新高。

 

而通胀具有滞后性,过去两年货币供应量太大,导致今年全年都会处于偏高通胀水平,国家希望全年CPI控制在4%以内,估计上半年会高于下半年。第三次加息之后,一年期存款利率为3%,要想使当前负利率的不正常状况,转变为正利率,估计还得加息100个基点,若每次都是25个基点,则需四次。保守估计,2011年还将加息2-4次。

 

对于房地产市场而言,加息的影响需要经历一个量变到质变的过程。每次加息都是小小的利空,但在加息周期的前半段,总体影响较小;直到累计加息多次,比如六次左右,加息周期过半,尤其是最后一次加息完成之后,其累积效应,才会显著表现出来。若依此规律,则当前第三次加息后,对于楼市依然属于“温水煮青蛙”,不必夸大其效果。

 

然而,我们需要关注的是房地产政策环境。虽然加息进程尚属前半段,但自去年以来,房地产调控已历经四轮,尤其是上月底出台的新“国八条”,非常之严厉,加上重庆和上海终于开始试点房产税。这就意味着,即便没有加息的货币紧缩措施,楼市也会进行调整。有了加息,则会产生货币政策与房地产政策的“叠加效应”,两股力量将促使楼市出现一定程度的低迷。

 

贷款利率提高,必然会增加贷款者的购房成本。雪上加霜的是,去年以来房贷政策持续紧缩,首套住房首付已由最低二成提至三成,贷款利率已由最低七折升至八五折,目前部分银行已再度提高到基准利率。至于二套房贷,则更为严苛,首付最少六成,利率最低为基准的1.1倍。若以20年期100万贷款计算,则当前首套房贷的利息已达80万元,比七折利率时期增加约33万元之多,增加约70%。

 

实行按揭房贷制度的本意,是促进住房制度改革,提高民众购房(用于自住)的支付能力,但事实上近些年来,这一金融工具越来越多的被用于增强房产投资投机能力的杠杆。不过,水至清则无渔,只要实行住宅商品化,市场中不可能杜绝投资投机行为,将房产作为资产配置的对象,别国同理。但需要注意一种现象,在房价上涨阶段,购房贷款越多杠杆率越高,有利于投资者以小博大,利率高低常被购房者忽略;当房价止涨或下跌时期,人们会转而非常关注利率高低、利息多寡。

 

近十年来,房价持续上涨,贷款购房者获益甚多。随着房价持续飙升阶段的结束,尤其是未来两年,在调控房价与加息周期的影响下,部分城市的房价会出现一定程度的调整,购房者、投资者会对利率变化越来越敏感。从这一角度讲,加息过程中,部分购房需求会被抑制。当然,加息影响最大的群体,还是所谓的“房奴”们;而对于去年以来,越来越多的全款购房者,加息跟他们并无直接关系。

 

对于开发贷来说,加息同样也提高了开发企业的融资成本,增加了企业经营的难度。在市场向好时,开发商可以将这种成本转加到房价上,在市场调整期,开发商的日子也不好过,这将导致企业缩减开发规模,以求度过难关——而这又为未来几年的市场供应不足埋下了隐患,房地产市场就是在这种波动中周期性发展的。

 

总体来看,第三次加息的效果不宜奢望,对市场影响更大的还属国八条。但随着加息次数的累加,预计将于年底和明年完成由量变到质变的过程,届时国八条有可能放松,但货币政策对楼市的影响将会显性化。

 

刊发于经济观察网专栏

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