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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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1000万套保障房大跃进,钱从何来  

2011-03-10 10:01:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1000万套保障房大跃进,钱从何来

 

今年新建1000万套保障房,这一目标年初一经公布,便引起社会广泛关注。去年的指标是580万套,今年几乎翻番!为中低收入家庭谋福祉,没多少人会反对,可问题的关键是能落到实处吗?而想要落实,必须将融资难这只“拦路虎”踢开。

 

在昨天举行的“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上,住房和城乡建设部副部长齐骥对此做了解释。不妨就此做点评析。建设1000万套保障房,投资大概为1.3万亿元左右,由于保障房的种类不同,融资方式也有差异。

 

一是经济适用住房和两限房(限套型面积、限销售价位)近200万套,建设资金主要由社会机构(包括开发商)通过市场运作,可以解决5000亿元左右。二是各类棚户区改造房400万套左右,需要资金5000亿元左右,其中政府主导的棚户区改造,中央将提供400亿元左右,省和市县也要拿出一定的资金;由工矿企业和被改造的职工筹集的,大约有3400亿左右。三是廉租房160多万套,完全由政府投资。四是公共租赁住房近220万套,投资方式多元化。

 

大体而论,中央和地方政府共需拿出5000亿元左右,主要投资廉租房(包括发放廉租补贴)、公租房和棚改房;社会机构需拿出8000亿元左右,投资经适房、双限房和公租房。与之相匹配,融资难的问题也就可以分为两种情况:政府能拿出这么多钱吗?社会机构愿意投入这么多钱吗?

 

关于第一个问题。近几年中央花在住房保障上的钱,可谓急速增长。2007年安排廉租住房资金77亿元,超过历年累计安排资金的总和;2008年廉租住房保障资金首次写入政府工作报告,当年中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元;2009年保障性住房支出达到550.56亿元;2010年又安排住房保障支出992.58亿元,今年将支出1030亿元。此问题的关键是,地方配套资金跟不上,毕竟中央只出“小头”,“大头”还需省、市、县等各级政府筹措。各地是否有足够财力,或者说是否有足够积极性,还有待时间验证。

 

客观地讲,1994年实行中央和地方分税制后,确实造成了地方事多、税少的现实,不过近几年土地出让金收入狂飙,大大缓解了地方财政的“旱情”。按国土部的口径,去年全国土地出让金收入达2.7万亿元,按财政部口径达2.9万亿元。而按国家规定,各地应将土地出让净收益的10%以上用于住房保障。这笔钱若足额到位,可以在很大程度上支持地方的保障房建设。至少是去年的数据表明,部分地方政府没能完全按此规定行事。

 

另外,地方政府可以动用的资金还有两种,一是住房公积金的增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用后,作为建设廉租住房和公租房的补充资金;二是发行地方国债,比如今年中央代地方发行的2000亿元的国债当中,地方要优先用于保障性住房,特别是公共租赁住房建设。未来,还应进一步拓展财源,比如已试点房产税的重庆和上海,已明确将征收到的房产税用于住房保障;另如,充分利用直管公房拆迁补偿款、廉租房和直管公租房的租金收入等。

 

关于第二个问题。社会机构投资8000亿元,不是一个小数目,单靠开发商和其他机构的自有资金,绝难完成。近几年,在融资方面,多是依赖银行贷款,渠道单一。关键是,以往商业银行热情不高,这类贷款利率低、风险高(地方政府的信用风险)。不过,现在国家强力要求商业银行支持保障房建设,在紧卡商品房项目开发贷款的同时,却鼓励银行发放保障房项目贷款。在此形势下,工、农、中、建四大国有商业银行均已表示会加大对保障性住房建设的信贷支持。

 

光靠银行贷款,非长久之计。政府应积极的通过政策设计,为想要参与保障房事业的社会机构提供融资的便利性。一是各地采取贴息方式,支持社会机构融资用于发展公共租赁住房;二是扩大公积金贷款支持保障性住房建设试点范围;三是引入社保和保险资金,这类资金规模巨大,对回报率要求不高;四是培育地方国有房地产企业作为保障性住房的建设主体,同时在全国清理地方融资平台的情况下,保留部分融资平台支持保障房建设;五是未来可考虑以保障房为抵押,以稳定的租金为收益,发行房地产投资信托基金。

 

住房保障建设,是件关系国计民生的大事,不仅今年要建1000万套,明年还要建1000万套,整个“十二五”期间计虹共建3600万套。钱的问题,必须解决。各级政府、各类社会机构,需群策群力,多管齐下,争取早日实现“安得广厦千万间,庇得天下寒士俱欢颜

 

刊发于新闻晨报

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