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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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让二成家庭受益住房保障绝非瞎忽悠  

2011-03-01 08:50:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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让二成家庭受益住房保障绝非瞎忽悠

 

    近日,温家宝总理公开表示:“中央已下了决心,计划在今后五年,新建保障性住房3600万套。”这一宏大数据,系首次提出。一时间,引起社会各界高度关注。

    这对于我国房地产业意味着什么?不妨先做一个简单的算术题。截至2009年,我国新建和筹措的廉租房共计约280万套,新建经济适用房共计约600万套;2010年,全国保障性安居工程新开工590万套;加上“十二五”期间的3600万套,则至2015年末,全国保障性住房(包含棚改房),共计5000万套左右。若按届时全国城镇常住家庭总数2.3亿户计算,则保障房将使约22%的城镇家庭受益。而2009年,受益面只有4.4%左右。

    短短六年时间,受益面将有如此大幅度的提高,全世界基本没有先例。即便是经历了半个多世纪的发展,一般欧美国家的住房保障受益面也只有20-30%,其中相当比例属于各种补贴(比如购房抵个人所得税、贷款贴息、为政策性住宅开发商提供减免税收等优惠政策)。而诸如实行高福利制度的北欧国家,以及住房保障受益面高达80%以上的新加坡、高达50%左右的香港地区,在其住房保障制度的推进过程中,也没有出现过短时间内如此大的增幅。

    通过这一点,也体现出了社会主义制度的优越性:可以集中资源和力量办大事、办急事。当然,这带有“补功课”的色彩。1998年房改之后,我国住宅商品化、市场化迅猛发展,而住房保障却迟滞不前,成为制约我国住宅产业发展的重要障碍。2006年之后,国家开始反省并大力推进住房保障工作,2007年出台“24号文”,2008年推出“9000亿元安居工程投资计划”,2009年至今,更是不断提高建设指标,去年580万套,今年就猛增至1000万套。

    就我国国情而言,住房保障受益面达到20%左右后,将会减速,10-20年后,有可能会维持在30%左右的水平。当然,在这一发展过程中,住房保障的结构和方式也会进一步优化和完善,比如更多地通过各种补贴方式支持中低收入家庭购房或租房,而非当前以实物分配为主。

    实际上,温家宝总理在讲话中也提到保障方式问题:“保障性住房应当以公租房和廉租房为主,再加上棚户区改造,不要走偏方向。”这是一种警醒和提示。因为,2009年以前的十年左右时间内,我国住房保障产品以经济适用房为主,而这一产品存在较多的问题,备受争议,比如准入环节难以有效控制,导致权贵群体混迹其中,从中谋利,甚至部分城市只有所谓的“公务员房”,没有面向社会的经济适用房。自2009年以来,国家开始强调以租为主,在继续强化廉租房制度的同时,大力推进公租房建设;未来,公租房将成为保障体系中的主导产品。让最需要房子的民众,优先以租赁方式解决其住房问题,真正实现“住有所居”,而非“居有其屋”。

    从社会和谐发展、改善民生的角度讲,加速住房保障建设是我国经济和社会发展的必然要求;从房地产业发展的角度看,大兴住房保障同样有利于行业的健康平稳发展。去年12月召开的中央经济工作会议公报中首次提出:“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”,表明未来将形成住房供应的双轨制,保障和市场“两条腿走路”。

当前,依然是市场腿长、保障腿短的格局。通过今后五年再建3600万套保障房,则基本上能够形成保障体系和市场体系协调前行的良好格局。而在此之前,仍需继续稳定商品住宅价格,国家采取措施抑制投资投机需求的方向,不会发生明显转变。

当然,这其中也有一个度的把握,即在房地产市场变化与国民经济发展之间作动态调整和平衡。正如温总理所言:“我相信,经过一段时间努力,我们会在抑制投机、投资用房上见到效果”。见到效果之日,或许也是部分政策放松之时,尤其是那些属于暂时性的行政干预政策,比如限购和限贷。

 

刊发于新闻晨报

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