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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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中国楼市大泡沫未到,哪来的崩盘?  

2011-03-18 08:53:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国楼市大泡沫未到,哪来的崩盘?

 

    自新“国八条”出台以来,市场上弥漫着浓重的悲观气氛。短时间看空市场,是理性选择,但若就此对于中国楼市失去信心,未免过于悲观了。从中长期来看,影响房地产业发展的根本性因素并没发生大的变化,中国房地产业的好日子还没到头。
  得益于1998年房改,2000-2010年中国楼市经历了所谓的“黄金十年”。但市场不可能一直上冲,不可能没有低迷和调整,目前就正处于调整周期。如果没有2008年底的救市,可能现在已走出“V”形或“U”形调整了,但是当时市场被强行拉起,于是就变成了“W”形调整。当前处于二次回落阶段,预计今年第三季度前后会基本触底,之后是筑底,明年可能步入复苏进程,之后至少还有十年的偏快发展期,也可称为“白银十年”。我们现在处于中场休息期,上半场已过,下半场还没有开始。
   不妨以中国台湾为例分析一下其楼市演变史。中国台湾是以前的“亚洲四小龙”,经济起飞比大陆要早,而且两岸的历史文化比较相近,是一个很好的参照对象。上世纪60年代末,中国台湾经济起飞后,曾经出现了一个二十年左右的繁荣期。伴随着经济高增长,房价出现过三次大幅上涨,1972-1973年第一次大涨,涨幅超过 20%,调整的时候是微调,跌幅不到5%;1979-1980年第二次大涨,还是20%多;之后又下调,然后又开始大涨,问题是第三次涨得太凶了,1988年中国台湾的涨幅已超过了90%,与此同时,经济已经由高增长转到一个平稳增长阶段了,经济不支持房价涨幅这么大。1990年房价泡沫破裂,其后,很多年房价徘徊下跌。
   最近很多人都在预言中国楼市泡沫将破灭,市场将崩盘,除了一直唱空的谢国忠外,茅于轼这样的经济学权威近期也如此认为。我认为,当前的情况不是1988-1989年的中国台湾,也不是当年的日本,我们更像是1979-1980年的中国台湾,房价涨幅大些,但依然由GDP和人均收入的较快增长支撑。去年中国GDP增幅高达10.3%,今年也不会低于9%,在这种情况下,房价即便调整也是小跌,尚未到崩盘的时候。不过,由于中国人投资房产的强烈爱好还将持续,未来8-15年后,中国楼市极有可能爆发一次房价快速增长,然后像中国台湾和日本一样,泡沫破灭,届时连政府都救不了,只能任其破灭。
   从人均住房面积分析,当前我国城镇居民人均住宅面积是30平方米,预期到2015年会达到35平方米,当初国家规划的小康水平就是人均35平方米。然而,即便满足了小康生活的需要,住宅需求还是会增长的,估计会增加到人均40平方米后,才会慢慢地触底饱和。日本人均住房面积现在是40多平方米(由使用面积换成建筑面积),美国人均住房面积是60多平方米。到人均住房面积饱和阶段的时候,发达国家城镇家庭的人均套数会达到1.1套,而我国当前是接近 1套,由1套增长到1.1套大约需要20年左右的时间。现阶段,我国正大力兴建保障住房,未来五年预计新建3600万套保障房,这将会缩短人均住房达到户均1.1套的时间。
  总而言之,我国住宅需求规模巨大,未来10-20年依然需要加大住宅开发和供应力度。区别在于结构变化,前十年以商品住宅为绝对主导,而未来保障房所占比重将显著提高。

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