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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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今年房价控制目标10%怎么样?  

2011-03-22 08:17:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年房价控制目标10%怎么样?

 

近日,国家统计局公布了最新的全国房价情况。数据显示:2月份,全国70个大中城市中,新建商品住宅环比价格下降的有8个,比1月份增加了5个。虽然大部分城市的房价仍在上涨,但毕竟数目正在减少,涨幅正在回落。

 

另外,还有一个因素值得关注。目前全国已有54个城市的房价统计,采用了网签数据,而网签数据具有一定的滞后性,比如部分买家1月份就已在售楼盘签了合同,但网签却延至2月。而国八条是1月26日出台的,在其出台之前房地产市场成交比较活跃,尚未反应出国八条的效力。按此逻辑,则3月份房价环比下跌的城市数量将大增,因为2月份很多楼盘价格已上涨乏力,甚至开始促销了。

 

笔者对房价变化做了进一步研究,发现两个有趣的现象。第一个现象是,大城市房价涨幅大于小城市。经过大致测算,2月份一线城市新建住宅价格涨幅最大,为0.8%;二线城市涨幅为0.47%;三线城市涨幅最小,为0.42%。这说明在楼市调控之下,一线城市的房价表现仍然略强于二三线城市。比如,环比价格下降的8个城市,包括太原、长春、哈尔滨、青岛、南宁、银川、岳阳、南充、无锡,皆属二三线城市,且分布于东、中、西部,并无明显规律。

 

第二个现象是,小户型价格涨幅大于大户型。2月份相比1月份,70个大中城市90 m2以下小户型的新建商品住宅价格上涨了0.66%,90-144 m2户型上涨了0.52%, 144 m2以上的大户型上涨了0.1%。在限购、限贷等政策的调控下,投资投机性需求多数民已被挤出市场,而刚性需求者主要购买的中小户型较为乐观,改善性需求集中的中大户型的情况介于二者之间。

 

总体而言,新一轮房地产调控的效果正在显现,2月份的房价涨幅有所回落。随着春天的到来,以及开发商资金链的趋于紧张,开盘量将会显著增加,为了吸引购房者,多数新开楼盘都会推出一定幅度的优惠。在这种情况下,4月份,房价下跌城市数量,将会超过上涨城市数量,届时房价将出现由涨转跌的“拐点”。

 

所以,我对今年国家调控房价的前景,持乐观态度。当然,部分民众若抱着房价大跌三至五成的愿望,那一定会失望的。一定要搞清楚:政府调控房价的目的,是抑制它大涨,类似2007和2009年那样的飙升,而并非一定要使房价大跌多少。当然,就短期而言,对于少数房价偏高的城市,只有出现一定幅度的下跌,比如10-15%左右,才会达到相对理想的效果。

 

而从中长期来看,国家对于房价水平是有所界定的。国八条要求:“各地要切实将房价控制在合理水平,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。”

 

说的很明白,与GDP和居民收入增速相适应,意味着房价增幅与前者相协调就行;与居民住房支付能力相适应,这一标准难以清楚界定,实际上这是所谓的“房价收入比”(一套房子的总价除以一个家庭年收入)的概念。据笔者的研究,当前全国房价收入比保持在6-7倍比较合适,2010年为7.7倍,略偏高。具体到各城市,情况比较复杂,一般而言,一线城市比二线城市,东部地区比西部地区,会高出一些。

 

值得关注的是,现在已是3月下旬,估计近期各地会陆续公布今年的新建住房价格控制目标。当前已有几个城市明确了控制目标,贵阳界定为“新建住房价格增幅不高于去年全国平均值”;银川明确为:“房价上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内,同比增幅低于10%”。这似乎预示着,中西部省会城市倾向于控制增幅10%。

 

那么,东部地区呢?佛山市成为广东首个公布房价控制目标城市,提出房价控制目标不高于年度GDP增幅,根据佛山“两会”政府工作报告,GDP预计增长12%。近日有媒体报道:广州房价调控目标初步明确为10%-15%。依笔者看法,近几年中西部地区房价涨幅较小,所以10%的控制线还算合理;而部分东部大城市今年的房价涨幅控制线,应比中西部低一些,比如5-10%之间。毕竟,今年是中央着力稳定房价的特殊年份,将房价上涨的节奏控制的慢点、步子小点,有利于调控大局。

 

刊发于新闻晨报

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