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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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地方房价控制目标不应逃避“居民支付能力”  

2011-03-24 08:33:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地方房价控制目标不应逃避“居民支付能力”

 

全国两会已结束,但房地产依旧热闹。如果说1月26日之前,房产税是“话题之王”,那么之后则是国八条成了媒体新宠。如果说前一段时间限购令是国八条中热议焦点,那么当前各地房价控制目标则成众矢之的。

 

国八条中的原文是:2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格的控制目标,并于一季度向社会公布。

 

从进度看,距离一季度末仅剩一周时间,而全国公布房价控制目标的城市只有银川、太原、佛山、贵阳、昆明和岳阳等寥寥数城。人们不禁担心,全国几百个城市,会在接下来的一周内蜂涌而出,卡着点的公布各自己的指标吗?难度相当之大!国八条出台后,国务院办公厅曾下通知要求符合限购条件的城市,于二月中旬之前出台限购措施,可“误点”的城市绝非少数。

 

从指标设定看,上述六个城市中,仅有三个城市确定了具体的增幅数字,银川、岳阳提出房价增幅低于10%,贵阳的标准是价格增幅不高于去年全国平均值。昆明、佛山和太原基本一致:年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。而佛山市确定的年度GDP增由为12%。所以,基本上可以认为,这些城市制定的房价控制目标上限多在10-15%之间。

 

这样的幅度合理吗?这个问题其实很复杂。就长期而言,一个地区房价涨幅与人均收入增幅相一致,基本算是合理的。但如果是在一个房价已经偏高的情况下,则就难言合理了,因为若收入与房价同步增长,则人们的购房支付能力,就难以得到有效提高。

 

谈及我国情况,可以说更加复杂。我国区域辽阔,各地经济发展水平、居民收入水平、房价水平、楼市发展程度,东中西部之间、一二三四线城市之间,存在很大差距。衡量一个地区住房价格是否合理,房价收入比是一个比较重要的指标,它直接反映了房价水平与当地居民收入的匹配程度。

 

近几年笔者持续研究我国的房价收入比变化,结论是:全国整体上6-7倍(一套均值的住宅价格,除以一个均值的家庭年收入)合理,而2010年为7.7倍,较2009年的8倍有所回落,可以说略略偏高了一点。绝大部分中西部三四线城市的房价收入比是合理的,主要是东部一二线城市偏高(少数城市超过10倍)。

 

实际上,近几年我国广大中西部城市,以及部分东部的三四线城市,房价涨幅并不大,这些城市今年的房价控制目标确定为GDP和人均收入增幅,基本上可以认为是靠谱的。而近几年房价上涨过快的东部一二线城市,房价收入比已经偏高,如果将房价控制目标也跟中西部城市一样定为10-15%,显而易见是不合时宜的。当前正处国家调控房价的风头正紧之时。

 

另外,有一点很多人不清楚,按照国家统计局公布的数据测算,去年全国新建商品住宅的成交均价涨幅只有约6%(若按70个大中城市的房价指价,则上涨9.9%),相比2009年23%的涨幅,可以说大幅回落,由此也可证明去年的房地产调控并非没有一点效果。但普通百姓的感觉是,去年房价涨幅并不小,其原因主要还是东部大城市房价涨幅大。当然,这里面也有去年经济适用房、限价房等成交量增加的因素,按统计局口径,这类有产权的保障房,算在商品住宅统计之内。

 

不过,大家需要清楚一点,今年各地所谓的房价涨幅不过10%,这个房价应该也是指代统计局口径的商品住宅价格。所以,可以这么理解,如果各地都按GDP和人均收入增幅,来确定房价控制目标的上限,则有可能今年全国房价的涨幅将超过去年的6%!

 

回头再来看,国八条要求各地确定房价控制目标时,考虑三个因素:经济发展目标(实质为GDP增幅)、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力。结果呢,至少是上述六个城市基本上参考的都是前两个因素,都没有提及后一个因素。而实际上,居民住房支付能力是三个因素中,最重要、最应该参照的指标。

 

前面已分析过,居民支付能力的提高,也即房价收入比的降低,需要一个过程,要求各地(尤其是东部一二线城市)今年就将房价收入比降到位,非常不现实。那么,这些房价偏高的城市政府,总归应表个态,在今年房价控制目标上面,制定一个比较合理的涨幅上限,比如适当低于中西部城市。

 

日前住建部相关负责人表示,目前多个城市正在拟定房价控制目标和标准,住建部将敦促各地于一季度公布该目标。昨日又有新闻称,国务院已决定派出八个调查组,分赴各地对楼市调控效果进行摸底,强调房地产市场调控的严肃性。但愿地方政府,此番能将中央调控精神落到实处,切实稳定房价。

 

刊发于东方早报

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