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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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五年后基本形成住房供应的“双轨制”  

2011-03-28 09:25:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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五年后基本形成住房供应的“双轨制”

 

上周,全国两会落幕了。这届两会的一个特别之处是,不仅谋划了今年的国计民生,而且还审议通过了《国民经济和社会发展十二五规划纲要》(以下简称纲要),关系到今后五年的发展大计。在当前房地产调控和住房政策发展重大变局的背景下,研读一下两会政府报告的房地产内容,对于行业和企业发展,颇有现实价值和指导意义。

 

不妨先从长远谈起。纲要中,专门辟出一章界定住房问题。明确了三点:第一点是,健全住房供应体系,加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭,实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭,实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭,实行租赁与购买商品住房相结合的制度。

 

去年12月的中央经济工作会议中,首次提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。而纲要中继续表述了这一思路。同时,进一步细化为三个保障层次:廉租房对口低收入家庭,公租房对口中等偏下收入家庭,中高收入群体则去市场中或买或租商品住宅。这具有很大的进步意义,改变了近十年以产权房(经济适用房)作为主导保障产品的不合理格局,转而以租赁房(廉租、公租)为主。

 

第二点是,加大保障性住房供给。从供应总量上看,“城镇保障性安居工程建设3600万套”,作为约束性指标写进了纲要,十二五末,全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右,基本解决保障性住房供应不足的问题。从供应种类上看,多渠道筹集廉租房房源,重点发展公共租赁住房(逐步使其成为保障性住房的主体),加快各类棚户区改造,规范发展经济适用住房。四句话,对四种保障产品的命运作了界定:公租房将成为“带头大哥”,经适房重在规范运行,廉租房和棚改房则继续推进。

 

从运作方式看,一方面要建立稳定投入机制,加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度,引导社会力量参与保障性住房建设运营。显而易见,光靠政府力量,铁定完不成3600万套的任务。以今年新建1000万套为例,需要资金超过1.3万亿,其中政府投入约5000亿,其余8000多亿要靠社会融资。另一方面,要加强保障性住房管理,制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序,严格规范准入、退出管理和租费标准。既减少权贵、公务员抢占偷食行为,又要防范“老赖”业主或租户,比如拖房租、欠物业费等。

 

第三点是,改善房地产市场调控。其中要点有几个:一是进一步落实地方政府责任和问责机制,这其实是问题的关键,近几年中央的调控政策比较到位,但在地方政府的执行过程中往往“渗水”,加强问责意在维护中央政策的权威性。二是增加住房用地供应总量,优先保障房,扩大普通房。三是健全差别化住房信贷、税收政策,合理引导自住和改善性住房需求,有效遏制投机投资性购房。“改善性需求”失踪许久,此时再提说明国家还是支持这类需求的,当前处于非常时期,诸多政策都是“一刀切”,尤其是二套房贷误伤了的一批改善需求。三是加快制定基本住房保障法,修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。这点值得关注,短治靠调控,长治靠法律。其他还有完善住房公积金制度,规范房地产市场秩序,加快住房信息系统建设,不再赘述。

 

接下来审视一番今年的工作计划。温总理在政府工作报告中,用一大段明确:今年要坚定不移地搞好房地产市场调控。重点在保障房建设方面。今年将开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套(其中廉租房160万多套、公租房220万套、棚改房400万套左右、经适房和限价房200套左右),改造农村危房150万户。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元,比上年增加265亿元。从住宅结构上看,今年就开始重点发展公租房了,去年不过开工40万套,今年狂增450%,可见政府坚心之大。至于政府投资的资金,中央为1030亿元,也就意味着地方政府须配套4000亿元左右。

 

总而言之,当前国家在房地产领域正在致力于两项工作,一是稳定房价,二是大兴保障。二者密相关,在保障房供应规模上来之前,国家不会放松抑制房价。按照当前保障房建设速度和规划,预计十二五末,将基本形成保障性住房和商品住宅两类供应体系,也即“双轨制”。其后,商品住宅市场将更多的遵照市场规律运行,政府“有形之手”不会轻易干预。

 

刊发于中国证券报

 

 

 

附录:《国民经济和社会发展十二五规划纲要》中有关的内容

 

坚持政府调控和市场调节相结合,加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系,逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局,实现广大群众住有所居。

 

十一五期间, 大力实施保障性住房建设和棚户区改造,使1100万户困难家庭住上了新房城镇保障性安居工程建设3600万套。全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右

 

提高乡镇村庄规划管理水平

适应农村人口转移的新形势,坚持因地制宜,尊重村民意愿,突出地域和农村特色,保护特色文化风貌,科学编制乡镇村庄规划。合理引导农村住宅和居民点建设,向农民免费提供经济安全适用、节地节能节材的住宅设计图样。合理安排县域乡镇建设、农田保护、产业聚集、村落分布、生态涵养等空间布局,统筹农村生产生活基础设施、服务设施和公益事业建设。

 

建立健全城乡发展一体化制度

严格规范城乡建设用地增减挂钩,调整优化城乡用地结构和布局,逐步建立城乡统一的建设用地市场。严格界定公益性和经营性建设用地,改革征地制度,缩小征地范围,提高征地补偿标准。完善农村集体经营性建设用地流转和宅基地管理机制。

 

构建城市化战略格局

按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则,遵循城市发展客观规律,以大城市为依托,以中小城市为重点,逐步形成辐射作用大的城市群,促进大中小城市和小城镇协调发展。构建以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴,以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴,以轴线上若干城市群为依托、其他城市化地区和城市为重要组成部分的城市化战略格局,促进经济增长和市场空间由东向西、由南向北拓展。

 

在东部地区逐步打造更具国际竞争力的城市群,在中西部有条件的地区培育壮大若干城市群。科学规划城市群内各城市功能定位和产业布局,缓解特大城市中心城区压力,强化中小城市产业功能,增强小城镇公共服务和居住功能,推进大中小城市基础设施一体化建设和网络化发展。积极挖掘现有中小城市发展潜力,优先发展区位优势明显、资源环境承载能力较强的中小城市。有重点地发展小城镇,把有条件的东部地区中心镇、中西部地区县城和重要边境口岸逐步发展成为中小城市。

 

稳步推进农业转移人口转为城镇居民

把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。充分尊重农民在进城或留乡问题上的自主选择权,切实保护农民承包地、宅基地等合法权益。坚持因地制宜、分步推进,把有稳定劳动关系并在城镇居住一定年限的农民工及其家属逐步转为城镇居民。特大城市要合理控制人口规模,大中城市要加强和改进人口管理,继续发挥吸纳外来人口的重要作用,中小城市和小城镇要根据实际放宽落户条件。鼓励各地探索相关政策和办法,合理确定农业转移人口转为城镇居民的规模。

 

对暂时不具备在城镇落户条件的农民工,要改善公共服务,加强权益保护。以流入地全日制公办中小学为主,保证农民工随迁子女平等接受义务教育,并做好与高中阶段教育的衔接。将与企业建立稳定劳动关系的农民工纳入城镇职工基本养老和医疗保险。建立农民工基本培训补贴制度,推进农民工培训资金省级统筹。多渠道多形式改善农民工居住条件,鼓励采取多种方式将符合条件的农民工纳入城镇住房保障体系。

 

节约集约利用土地

坚持最严格的耕地保护制度,划定永久基本农田,建立保护补偿机制,从严控制各类建设占用耕地,落实耕地占补平衡,实行先补后占,确保耕地保有量不减少。实行最严格的节约用地制度,从严控制建设用地总规模。按照节约集约和总量控制的原则,合理确定新增建设用地规模、结构、时序。提高土地保有成本,盘活存量建设用地,加大闲置土地清理处置力度,鼓励深度开发利用地上地下空间。强化土地利用总体规划和年度计划管控,严格用途管制,健全节约土地标准,加强用地节地责任和考核。单位国内生产总值建设用地下降30%。

 

第三十五章 提高住房保障水平

坚持政府调控和市场调节相结合,加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系,逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局,实现广大群众住有所居。

第一节 健全住房供应体系

立足保障基本需求、引导合理消费,加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭,实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭,实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭,实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系,倡导符合国情的住房消费模式。

第二节 加大保障性住房供给

强化各级政府责任,加大保障性安居工程建设力度,基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源,完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房,逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造,规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制,加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度,引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理,制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序,严格规范准入、退出管理和租费标准。

第三节 改善房地产市场调控

进一步落实地方政府责任和问责机制,把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标,由省级人民政府负总责,市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策,增加住房用地供应总量,优先安排保障性住房用地,有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策,合理引导自住和改善性住房需求,有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法,修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度,加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管,规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设,完善信息发布制度。

 

改革和完善税收制度

按照优化税制结构、公平税收负担、规范分配关系、完善税权配置的原则,健全税制体系,加强税收法制建设。扩大增值税征收范围,相应调减营业税等税收。合理调整消费税征收范围、税率结构和征税环节。逐步建立健全综合与分类相结合的个人所得税制度,完善个人所得税征管机制。继续推进费改税,全面推进资源税和耕地占用税改革。研究推进房地产税改革。逐步健全地方税体系,赋予省级政府适当税政管理权限。

 

2011年政府工作报告内容

 

坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制,重点解决城镇中低收入家庭住房困难,切实稳定房地产市场价格,满足居民合理住房需求。一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套,改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元,比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金,大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度,提高透明度,加强社会监督,保证符合条件的家庭受益。二是进一步落实和完善房地产市场调控政策,坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划,在新增建设用地计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策,调整完善房地产相关税收政策,加强税收征管,有效遏制投机投资性购房。加强房地产市场监测和市场行为监管,严厉查处各类违法违规行为。三是建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责,市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度,对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,从而影响社会发展和稳定的地方,要追究责任。

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