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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价控制目标与房价收入比是“亲兄弟”  

2011-03-30 09:15:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价控制目标与房价收入比是“亲兄弟”

 

第一财经日报消息:昨建设部发通知,要求各地在确定住房价格控制目标时,要在本地区内听取社会的意见,取得社会的认同和支持;已经公布的城市,也要听取社会意见,酌情调整已发布的调控目标。一场闹剧在上演,有些城市会难堪。一开始就呼吁东部一二线城市目标定的低点,不听老杨劝,等着改指标吧!

 

1月底新国八条一出台,我就在考虑地方政府该如何制定房价控制目标,尤其是该如何体现“居民住房支付能力”,为此特意更新了我们自2007年以来持续研究的一个课题:全国及典型城市房价收入比。而在此次地方政府陆续公布房价控制目标的过程中,我通过撰文、接受媒体采访、业界会议等形式,不断的呼吁各地政府考虑这一因素——结果当然是没人理我了,哈哈,没关系,谁叫咱人微言轻呢。只能跟广大业内朋友和网友分享一下喽。部分地方政府有点笨,还很自信,回过头来不得不重新调整房价控制目标。下面将我们的一个房价收入比专题研究报告的结论摘要如下:

 

2005年开始,稳定房价成为我国房地产调控的重要目标之一。自2009年12月开始的这轮房地产调控,已经进行到第四波(国八条),更是逐渐将房价作为调控的核心目标。2010年4月中旬出台的“国十条”,旗帜鲜明的提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。2011年1月出台的“国八条”要求“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。”更是将房价调控目标作为地方政府年终考核指标。由于目前全国区域发展情况不一,量化一个地区房价水平,是地方制定房价控制目标的关键。

 

房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度,直接关系到民众的安居乐业。当然,问题的关键是如何科学而合理的进行计算。

 

第一,我国总体的房价收入比水平接近合理,略偏高。从1996-2010年的情况来看,我国的房价收入比在5.5-8.0的区间波动,其中最低的1996年为5.64,最高的2009年为8.03,2010年又回落至7.76。总体水平高于发达国家的3-6,但与1998年世界8.4的平均值和6.4的中位数,相对接近。因此,大致可以认为全国房价水平稍偏高,全国房价尚无明显泡沫。

 

全国房价收入比变化情况

房价控制目标与房价收入比是鈥溓仔值茆

第二,10大典型城市的房价收入比呈上升趋势。虽然近些年城镇居民收入明显提高,但10大典型城市2001年至2010年间房价收入比,基本上保持逐年上升(除了2008年)。在城镇人均住宅建筑面积每年平稳提高的情况下,造成房价收入比上升的根本原因是典型城市房价过快上涨,尤其是2003年之后,人口输入性大中城市房价普遍上涨过快。2010年,在连续三波房地产调控之下,多数一二线重点城市的房价收入比却逆势上升,不能不引起我们的关注,既然说明了去年调控效果欠佳,又说明抑制这些城市房价过快上涨的压力依然较大。

 

第三,我国房价收入比水平地区差异较大。由于我国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度差别较大,反映在房价收入比上亦存在较大差异。总体特征是经济越发达、城市地位越重要,房价收入比越高,东、中、西部呈现明显的梯度序列。在经济较为发达的东部,尤其是一线城市,如北京、上海、深圳等,房价收入比最高均超过10,存在一定程度的房价泡沫;而中西部地区,尤其是西部地区,房价收入比相对较低,房价泡沫还不明显。

 

第四,2011年全国房价收入比将有所下降。在“国八条”的严厉调控下,今年2月份以来,全国楼市已经开始降温,预计2011年全国新建商品住宅成交价格持平或小涨(可能为涨幅5%左右)。而部分一二线城市的房价有可能较2010年小幅下跌。若按2011年全国新建商品住宅成交均价不变,城镇人均住房建筑面积达32平方米,全国城镇人均可支配收入增幅为10%计算,则2011年全国房价收入比将降至7.19,进一步回归合理区间。

 

第五,全国和各地应逐步建立房价收入比指标体系。为了落实“国八条”要求,各地将会于近期陆续向社会公布年度新建住房价格控制目标。值得关注的是,近期银川、太原、佛山、贵阳、昆明等已公布了房价控制目标,多以GDP或人均可支配收入增幅作为参照物。长期看,房价涨幅与GDP和人均可支配收入增幅相匹配,是合理的。但对于部分房价已经偏高的城市,这么确参照系不一定合理。实际上,衡量居民住房支付能力的最佳指标是房价收入比。近年,重庆市在全国首次提出让本地居民家庭用6-7年的收入,就能买套住宅,其实质就是确立将房价收入比作为衡量房价是否合理的参照系。随着我国住房信息统计制度的趋于完善,我们建议全国和各地都应考虑将房价收入比列为衡量房价是否合理的标尺,至于合理区间,全国可以设定为在6-7,不同层级的城市可有所差异,比如一线城市设定为9-10等。

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