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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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央企退出房地产跳着“退三进一”的舞步  

2011-03-04 08:47:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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央企退出房地产跳着“退三进一”的舞步

 

央企退出房地产业又有新消息,继去年14家退出后,今年预计还有20家企业会退出,整顿行动基本结束。让人感到有点意外的是,非主业为房地产业务的5家央企——鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团,将会获批保留地产业务,从而使允许从事房地产业务的央企由此前的16家扩编至21家。

 

央企退出房地产业,颇费周折。早在2003年,国资委就指导央企有序退出房地产业,当时明确了国资重点布局的七个行业,房地产业不在其中。可这事说起来容易,做起来难。央企也是企业,天生具有谋利的冲动,房地产业利润率远高于社会平均利润率,且央企又拥有廉价的融资成本和拿地的便利性,让某些企业把房地产业务剥离出来给别人,实非所愿。所以,近些年来,随着房价的步步高升,央企在房地产业的布局速度非但没有放慢,反而进一步在加快。

 

尤其是2009年下半年至2010年一季度,央企频频制造地王,为了配合始于“国四条”的新一轮房地产调控,去年3月18日,国资委召开新闻发布会表示:除16家以房地产为主业的中央企业外,还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。第二天,国资委主任李荣融又为央企制定退出时间表开出“15天大限”。

 

严政之下,央企确实较前几年加快了退出步伐,但仍不尽人意。去年3月之后,虽有中国核工业集团公司、中国航天科工集团公司、招商局集团公司、中国石油化工集团、远洋集团等央企将部分项目在地产权交易所中挂牌,但交易清淡。官方口径是去年已有14家退出。当前又宣布新保留5家央企名额,反映出这档事非常复杂。

 

从资源配置的角度分析,我国房地产业市场化、商品化的改革方向不变,理应更多的发挥市场机制配置资源的积极作用。虽然央企也是企业,但在资金支持、获取土地资源方面,明显比民企、外企等拥有更多的资源,而这些资源本质是属“国有”,在赚取合理利润的同时,更应回报“国民”和全社会。因此,国家治理和整顿央企一窝蜂的涉足房地产业,实属必要之举。

 

当然,鉴于部分央企已在房地产开发领域已发展多年,拥有相当的经验、专业、品牌,比如中建、中房、保利、华侨城、招商局、华润等,允许他们继续在这个行业发展,亦无可厚非。只要是依靠要素市场,通过市场竞争进行经营的企业,不管民企、外企、央企、公众公司,都应一视同仁。

 

关于新增加的5个名额,国务院国资委的解释是:由于其在地产领域已有相当规模和相应业绩——鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大,中航工业则是以开发自有土地为主,神华和中煤以开发工矿区土地为主,新兴集团原本就是建筑企业。

 

实际上,这也是5家企业与国资委搏弈的结果。去年3月国资委压力大,所以狠下心来将这5家列为劝退对象,确实存在“误杀”的可能性。经过反复交涉,现在又被“平反”。撇开谋利冲动不谈,不加区别的勒令央企退出,可能会造成两种不利影响:一是在央企剥离房地产资产的过程中,操之过急会使国有资产流失,若硬是在央企之间“拉郎配”,则旧的矛盾消除后,新的矛盾又将产生。

 

二是部分央企拥有大量的土地,按我国现实情况,不让他们自己开发,别人也休想从中渔利,容易造成土地浪费;尤其是部分市区黄金地段的旧厂房、仓库,已无生产功能,但地皮为企业所有,政府无权收回土地使用权,不给他们一点甜头,他们会任其闲置,这又涉及到企业改制的难题。所以上海的经验值得各地借鉴:国有企业在市区的闲置土地,可以建设部分保障房,同时建设部分商品房出售。

 

保留部分央企,并非任其谋利,还须引导或者要求他们更多的承担保障房建设的任务,既然是国资国有,理应在低利润的保障房开发领域有所作为。至于剩余尚未退出的不合规央企,监管的重点是“限增控存”,也即限制他们新拿地,现有项目做完后自然退出。

 

刊发于中国证券报

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