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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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地方房价调控目标,怎样才合理?  

2011-04-14 08:47:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地方房价调控目标,怎样才合理?

 

  《中国经济周刊》记者  孙维晨|北京报道

 

  各地的房价调控目标被许多人视为“文字游戏”。

  1月26日公布的“新国八条”要求,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

  不过,此后一些地方所公布的控制房价目标却被公众批评为“限涨令”。因为几乎所有城市都将2011年目标定为“增长10%”左右。

  其中,北京在3月30日宣布“新建普通住房价格控制目标:新建普通住房价格与去年相比稳中有降”。同一天长春提出“新建住房房价收入比(住房套型标准按60平方米计算)控制在5.8以内”的目标,成为首个与房价收入比挂钩的房价调控目标。

  除上述两城市以外,其他城市均只以GDP增速和人均可支配收入增长速度为标准,并未关联“居民支付能力”计算。

  由此,沦为“限涨令”的地方楼市调控目标便开始接受来自市场的持续批评。截至3月31日,据各地住房城乡建设部门上报汇总,全国657个(包括287个设区城市、370个县级市)城市中,已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标,占92.5%。还有49个城市没能按期完成公布调控目标,按照“国八条”的要求,将对相关负责人进行问责。

  而鉴于公众对各地房价的质疑,住房和城乡建设部在大限之前发出通知,要求各地确定年度新建住房价格控制目标时,要在本地区内听取社会的意见,使调控目标的制定科学合理,并取得社会的认同和支持。已经公布控制目标的城市,也要以适当的方式听取社会的意见,并根据听取意见的情况,酌情调整已发布的调控目标。

  “这一声音有可能说明中央对于已经出台房价控制目标城市,存在一定的不满。”易居中国房地产研究院综合研究部长杨红旭说。

  房价调控目标,到底合不合理?为何大家都不满意?

 

  嘉宾

  朱中一 中国房地产业协会副会长

  顾云昌 中国房地产及住宅研究会副会长

  刘宏长 江西省赣州市城乡规划建设局党委书记

  潘石屹 SOHO中国董事长  

  杨红旭 易居中国房地产研究院综合研究部部长

  孙飞房地产投资私募人士、中国国际经济技术合作促进会理事

 

 

  “限房价”为何变为“限涨价”?

 

  朱中一:在“新国八条”中,国务院要求各地制定自身的房价控制目标。文件要求各城市人民政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。目前,我们看到各个地方制定目标所偏重的原则主要是前两条,即“GDP增幅”和“人均可支配收入”。从目前的市场分析,建设商品房的建材成本在不断提高,土地价格也不断提高,劳动力成本也在不断增加。那么在这样的一种成本增加的预期下,想设定关于“降价”的目标是有困难的。

  更重要的是,土地价格在不断上涨,而地方的财权和事权却不能理顺和平衡。在这样的前提下,要想让地方政府放弃“土地财政”也是不现实的。中央的要求中还提出,对稳定当地房价不力的地方官员要进行“问责”。为了避免被“问责”的风险,地方政府也愿意将目标定得比较宽松。

  潘石屹:一些地方把自己的控制目标定得很模糊,我认为根本原因还是土地财政,如果房价涨幅小,甚至确定了房价下跌的目标,这个城市的土地就会没有开发商购买,就会影响当地的土地财政。不彻底改变土地财政,这种怪圈还会一直循环下去。房价只是一个表象,问题的实质是土地的供应、货币政策、税收政策以及贫富的悬殊。就房价控制房价不是釜底抽薪,只是扬汤止沸。

  杨红旭:其实,从长远来看这个标准是可行的。我觉得房价跟GDP、人均收入增幅相匹配无可厚非。但是就目前而言,尚有一些不合理。因为毕竟中央政府以及很多地方政府也承认目前房价偏高。偏高是相对于居民的支付能力偏高。假如各地全国都是按照收入增幅、GDP增幅来确定,那就意味着今年很多城市所谓的居民住房支付能力没有提高。因为房价跟收入水平实际上是在一起跑。原来偏高的话现在还是偏高,除非收入的增幅明显超过了房价增幅,你才会改善住房支付能力。所以我认为这里有些不合理。

  刘宏长:现在中央要求地方制定控制房价过快上涨的目标,但是大多数城市都将这个目标设定为“限涨幅”。我认为导致出现这种情况的主要原因是房价过快上涨的动力依然存在:这几年货币发行量大,通胀加消费预期不断加剧;城镇化及改善性住房需求导致商品房持续供不应求;商品房建筑成本不断上升等。而这其中,货币发行过量是最主要的因素。我认为控制房价的主要手段之一就是控制“印钞机”。土地财政对推高房价确实有一定作用,但这并非关键。地方政府可以对调控当地住宅市场的供求关系起到一定作用,却无力解决“货币问题”。

 

  房价应该与什么挂钩?

 

  刘宏长:用GDP作为控制房价目标的标准并不合理。因为近些年居民收入水平的提高速度既跟不上GDP的增速,更赶不上物价上涨速度。因此抑制通胀并迅速提高居民收入水平,增加他们的可支配收入才是根本。

  顾云昌:制定限制房价目标的标准最好使用可支配人均收入。这是与房价变化相同步的。如果房价涨幅低于人均可支配收入的增长,那么说明高房价被控制得比较稳定。如果房价涨幅高于这个标准,那么说明房价过快上涨情况依旧比较严峻。

  当然,不能忽略全国都在上涨的成本价格。基于建材、人工、土地等价格上涨,地方政府也很难制定降价的标准。同时我国住房的供需关系目前依旧是供不应求。这种供给关系短时间内也很难改变。

  孙飞:在房价理性上涨的情况下,与GDP增幅和居民收入增幅挂钩是合理的。但关键是部分热点城市房价泡沫太大,早已百分之几百通胀,应该提出降价指标。控制房价有较为客观合理的数据标准,比如参考国际通行的房价收入比、租售比等指标,以当地常住居民的购买能力为主要权重指标,再加入部分外来购买力与投资购买力权轻指标即可。

  杨红旭:3月29日晚,住房和城乡建设部发出通知,要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时,要在本地区内听取社会的意见,使各地调控目标的制定科学合理,并取得社会的认同和支持。

  这一声音有可能说明中央对于已经出台房价控制目标城市,存在一定的不满。北京目标的出台,具有重大的意义,也是这场房价控制“大戏”的一个转折点。北京方案,设计得相当巧妙。它只规定今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降。

  新建普通商品住房是自住需求,尤其是刚性需求的集中领域。从实施效果来看,也比较容易达到目标,因为这两年全国大搞保障房建设,尤其是北京、上海等大都市,今年保障房的出售量会比去年大增,自然会拉低成交均价,而且供应多点,还是少点,政府是可以控制的。

  衡量居民住房支付能力的最佳指标是房价收入比(即住房价格与城市居民家庭年收入之比)。我认为全国各地都应考虑将房价收入比列为衡量房价是否合理的标尺。

  潘石屹:一些地方政府直到今天还未公布调控目标,已经公布调控目标的城市,许多都没有直接说出具体的百分比,而是用一些很复杂的表达方式。其实控制房价如果回到市场上,最重要的还是两条,一是增加土地的供应,二是减少货币的供应。

 

  各地调控目标大观

 

  最“给力”——北京提“降” 全国独一份

  在已公布房价调控目标的城市中,北京是唯一一个出现“降”字的城市:新建普通住房价格与去年相比稳中有降。

  最“不靠谱”——榆树房价涨幅不得超50%

  吉林省榆树市公布的房价控制目标要求低于2010年新建住房价格增幅。2010年榆树市区新建住房平均价格同比增长达50.5%。

  最“胸怀天下”——贵阳房价增幅“看齐”全国

  贵阳是最早公布房价调控目标的省会城市之一,其目标为“新建住房价格增幅不高于去年全国平均值”。国家统计局的数据显示,2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%。

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