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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价“拐点”步步逼近  

2011-04-18 19:29:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价“拐点”步步逼近

 

前段时间,北京等城市公布了3月住宅价格,尤其是北京房价下跌近26.7%,引起多方的争论和质疑。今天,国家统计局也公布了3月份全国70个大中城市房价数据,与各城市公布的成交均价不同,统计局的是房价指数。

 

数据表明,3月70个城市中,新建商品住宅环比价格下降的有12个城市,持平的有8个,上涨的有50个。与2月份相比,3月份环比价格下降的城市个数增加了4个,价格上涨的城市减少了6个,环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。由此可见,调控效果正在显现,毕竟下跌的城市越来越多。

 

不妨看下价格下跌的12个城市是哪些:杭州、海口、安庆、郑州、包头、兰州、吉林、宁波、秦皇岛、平顶山、赣州、岳阳。显而易见,多属二三线城市。不过,值得关注的是,除岳阳市以外,2月和3月环比价格出现下降的城市均不相同。可能有两个原因,一是2-3月部分城市房价处于波动中,暂时还未形成持续下跌格局;二是新近调整过的房价统计方式还不够完善,不能很好的反映同质楼住宅的价格变化,而更多的受到成交结构变化影响(即低档房源成交比重大时就会拉低价格),房价指数的权重等参数设置还须进一步优化。

 

光看单个城市房价变化,很难把握全局走势。遗撼的是,今年初房价统计方式改革之后,不再统计和公布70个城市的整体房价指数了。笔者经过算术平均后,可大致得出一个数据。3月,70个大中城市新建商品住宅价格环比2月上涨了0.29%,增幅比2月回落了0.17个百分点。

 

70个大中城市新建商品住宅价格涨幅月度走势图

 

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由此可见,70个大中城市新建商品住宅价格整体仍呈上升态势,但上涨幅度持续缩小。预计快则4月,最可能是5月,最迟不会超过6月,70个大中城市新建商品住宅价格将出现首次下跌,也即“房价拐点”。之后,估计将出现半年左右的持续下跌。

 

从区域分析,3月份,二线城市新建住宅价格涨幅最大,为0.35%;一线城市涨幅最小,为0.13%;三线城市涨幅为0.25%。尤其是得关注的是,3月份,一线城市房价涨幅回落的幅度最大,说明作为政策重点调控的地区,效果显现的也更快些。

 

从户型分析,3月份相比2月份,90 m2以下、90-144 m2、144 m2以上户型的新建商品住宅价格,分别环比上涨0.39%、0.34%和0.15% 。小户型价格上涨幅度明显大于大户型,投资投机性需求多数被挤出市场,而刚性需求者主要购买的中小户型相对略为乐观。从1-3月变化来看,中小户型价格涨幅持续回落,而大户型则基本保持较小涨幅不变。由此反映出,中低档住宅价格波动明显,而高档房价格波动较小的市场特征。

 

综上所述,基本上可以得出一个结论:调控房价的效果正在显现,只要坚定不移的将政策落实到位,下半年即能收到明显成效。然而,正如4月13日温家宝总理在国务院常务会议上所言:“当前市场仍处于相持阶段,普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距,特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变,有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力,总的调控效果还有待巩固和加强。”

 

确实存在这种现象:部分地方政府不愿卖力的落实中央政策。比如在限购、房价控制目标等方面。4月以来,国务院派出八路督查团,奔赴16个省市调研地方政府落实中央政策的情况。调研之后,不排除还会有督促地方政府的新的举措,部分城市也可能会调整房价控制目标。也只有这样,才能迫使房价朝合理回归的方向发展,否则,极有可能功亏一篑。但另一方面,也不宜对于市场再追加更严厉的调控政策,否则一旦调控过头,也会有后遗症。

 

刊发于经济观察网专栏

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