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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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北京首例限价房到底算什么玩艺儿  

2011-04-20 08:45:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京首例限价房到底算什么玩艺儿

 

近日,号称全国首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目——房山长阳国际城项目正式开盘销售,比周边商品住宅价格便宜三成左右,1600套房被选购一空。这事引发社会广泛关注。但让笔者感到迷惑的是,这种限价房的内涵和性质到底是什么?

 

不妨先谈点的源头之事。2006年全国房价高涨,住宅供应结构失衡,于是中央出台 “国十五条”,其中包括著名的“90/70”政策:限套型、限房价、竞地价、竞房价。从此,“限价房”这一特殊词汇,出现在了中国房地产百科书中。

 

从产品性质上分析,限价房属于中低价商品房范畴,用于满足既买不起经济适用房又够不着廉价房标准的“夹心层”家庭。由于政策天生不足,限价的“打击面”太大,其后地方政府都没完全的落实“限房价”,于是最终政策退化成仅限户型和限比重。不过,广州、成都、北京、南京等少数城市尝试限价房。2008年三4月,在各地出台的《2008年住房建设规划》中,相当多的城市提出限价房计划,比如北京计划建设450万平方米。

 

在国际金融危机及国内经济下滑影响下,2008年全国房价有所下跌,北京、天津、广州、深圳的限价房用地纷纷流拍,同时在广州、北京等地,限价房中签人弃购的现象越来越多。其后,最早尝试限价房的广州停止限价房用地供应,限价房计划开发规模最大北京也被迫调整计划,减少土地供应。

 

为了保证限价房运行,2008年北京市曾制定过《北京市限价商品住房管理办法》出台。明确限价商品住房,是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时,提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求,由建设单位通过公开竞争方式取得土地,进行开发建设和定向销售的普通商品住房。

 

那么,既然北京早有限价房项目,为何长阳国际城项目还号称第一个?不妨比较准入和退出方面不同。《北京市限价商品住房管理办法》的准入标准是:供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准,并实行动态管理。而长阳国际城的准入门槛相当低:本地户籍首次购房家庭、连续5年缴纳社保或纳税并首次购房的非本地户籍家庭、保障房轮候家庭属于优先购买序列。即便是以前拥有过住房,但已经出售,目前无房,也可购房。

 

在退出方面,《北京市限价商品住房管理办法》规定:购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的,应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。显而易见,这一标准类似于经济适用房。而长阳国际城仅规定:购买本项目的家庭自房屋交付之日起,两年内不得将该住房出租或出售。限转时限短,而且不用补差价。

 

二者差别明显。前者的限价房,是保障房的一种,对于购房者限制条件多,只是政府的补贴力度小于经济适用房;后者的限价房,保障房的色彩比较淡,对于购房者的要求也低。据媒体消息,这一新兴的限价房模式已获国务院认可。

 

从政策演变看,去年以来对于限价房提及较多。去年4月的“国十条”中提出:房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。今年1月出台的“国八条”中规定:大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

 

然而,对于这种限价房,到底归属保障房体系,还是商品房体系,中央没有明确指标,各地更无从谈起,只能是各自为是,自行其事。其实,近几年来,很多城市将这类房源,用作动拆迁安置之处,比如上海,并未面向全社会。

 

至于北京长阳国际城的模式,笔者认为门槛偏低,容易被投机者钻空子。既然以前有严格法规管制的经济适用房大范围能被人偷食抢占,现在这种无全国性法规约束的限价房,又岂能不被人摸水摸鱼。各地在尝试和推进限价房中,应周全考虑,不宜匆忙上马,盲目推进。

 

刊发于中国证券报

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