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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市调控不达目标难罢兵  

2011-04-26 08:58:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市调控不达目标难罢兵

 

正值仲春四月末,若在往年,房地产市场正处于成交量增长、房价抬头的春季行情中。虽然部分城市楼市成交有所起色,但今年的市场气氛相当阴郁,多数一二线城市仍未明显走出2-3月份的低位徘徊。之所以这样,主要是“政策大棒”高悬市场头上。

 

近三个月楼市降温,得力于1月26日出台的“国八条”。然而,去年经验表明,“国N条”并不太好使。比如,去年1月的“国十一条”,只让市场略略降温两个月;去年4月的“国十条”,也仅抑制了3个月的成交量;效果最差的当属9月底的“9.29新政”,基本没有效果,市场量价齐升,持续至“国八条”出台前。

 

当前的情形与去年有类似之处,虽然已有少数项目开始优惠促销,但整体上市场仍处于胶着和僵持阶段:量跌价稳。不妨以数据说话:3月份,全国70个大城市中,有12个城市房价出现环比下跌,比2月份增加4个城市;而上涨的城市依然多达50个。上海则由2月的环比上涨1.1%,变成了3月价上涨0.2%,涨幅显著回落,但尚未下跌,按这一趋势,预期4月将跌。

 

问题就在于,眼看房价下跌的城市在增加,调控的胜利果实在招手,但此时若调控略有松劲,已积压多月的需求(部分需求自去年就开始观望),就会随着心理预期的改变(房价跌不了),在新开楼盘的诱惑下,大规模爆发,其结果自然是:优惠减少—打折取消—重新涨价。

 

吃多堑,长一智。4月13日,温家宝总理在国务院常务会议上表示:当前市场仍处于相持阶段,普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距,特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变,有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力,总的调控效果还有待巩固和加强。

 

 

显而易见,调控见效的程度,最终取决于各地政府落实中央政策的程度。在房地产调控上面,地方与中央存在不同的利益诉求,这很正常,深层次的原因涉及政绩考核方式和财税分成体系;至于公众质疑的土地财政,只是问题的表象而已。不妨举个例子,近日经济观察网报道:海口市拟停止执行楼市限购令,这在已经出台限购政策的城市中是第一个,原因是今年一季度房地产相关收入快速下滑!

 

由此,大家可以理解,为什么在房地产市场非常敏感的4月份,国务院首次派出八个房地产政策督察组,级别之高、规模之大,纯属罕见。如此大的动作,确也收到一点成效。比如,西安市调低了2011年新建住房价格控制目标:新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。再如,不在此次督查组督查之列的呼和浩特,也出台了“迟到”的限购令。

 

按计划,4月20日左右,督查工作陆续完成,相关督查结果经汇总后,将酌情对社会公布。那么,当前正处于这么一个让业界忐忑、民众迷惑的时间窗口。还会有新的政策出台吗?

 

不妨先看昨日两则在转载率超高的央媒文章。人民日报载文表示:调控取得一定成效的情况下,不但不能盲目乐观,更应趁热打铁,继续坚持不放松;房价保持稳定,老百姓都能住有所居,到那时,才真的可以说房地产调控取得了成功。新华社刊文说:各种力量博弈在加剧,限购暂时遏制了炒房投机需求,高房价出现松动,但离期待尚有差距。

 

以往经验表明,一旦央媒连续撰文,很有可能是政策出台前的先兆。从督察组在各地视察过程的消息看,主要还是督促地方在稳定房价、建设保障房、考核问责方面细化措施,加强政策落实。如果接下来还有新政出台,主要应是完善调控政策的落实机制,使地方感受到来自中央的更大压力。正如国家发改委副主任穆虹在督察中所言:有些地方还持观望情绪,希望各地不要抱不切实际的幻想。

 

如果说国八条已属“苛政”,那么,还有备用的“大棒”政策已经高高举起。正如某些部委官员所言:政策储备很丰富。一方面,中央可以要求地方对限贷、限购、限价等政策进行升级;另一方面,在房地产税收、限制外资、土地出让等方面,可能还有新的措施备用。此番调控,可以说不达目标(房价合理或涨幅合理)不罢休。只有一件事会打断这一调控进程:宏观经济出现超预期下滑。

 

刊发于东方早报

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