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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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限购令的结局不会“太美观”  

2011-04-27 07:45:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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限购令的结局不会“太美观”

 

近日,经济观察网报出一条猛料:海口市拟停止执行楼市限购令。新闻一出笼,便引起众多媒体的转载和社会广泛关注。虽然已有海口官方否认消息的真实性,但在国务院八个督察组刚刚收兵之际,出现这种疑似事件,颇费思量。通过这篇小文,暂作两种反思吧。

 

反思之一:地方政府为何想要放松限购?以海口为例,今年一季度房地产相关收入快速下滑,其中房地产税收大降三成以上。税收下滑的原因是市场交易清淡,而市场低迷的原因又是楼市调控,调控政策中当属限购令最严厉。这一系列的现象与原因倒过来思考,政府也就有取消限购的驱动力。

 

房地产业对地方财政收入的贡献可分为两个方面。一是房地产相关税收,一般占到地方税收总量的20-40%。从全国来看,2010年全国城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、房产税、契税等五项税收总额,占全国总税收的8.9%,若加上房地产营业税和房屋转让所得税,预计占比将是百分之十几。二是土地出让金,一般占地方总收入的30-50%2010年全国土地出让金为2.9万亿元,占地方本级收入的71%,占地方财政收入总量(包括中央返还部分和转移支付)的40%

 

显而易见,房地产收入一般占到地方财政总收入的50-70%。地方收入多点好,还是少点好?很多人都会质疑或攻击“土地财政”。其实地方钱多钱少,并不关对与错,问题的关键是钱是否花到了应该花的地方。1994年中央和地方实行分税制后,形成了地方事多税少的不良格局,在地方政府发展经济、建设城市、改善民生、追求政绩等过程中,慢慢形成了对房地产业的高度依赖。

 

不可否认,确实存在部分地方长官为了政绩、面子工程而乱花钱,但我们要看主流,地方财政的绝大部分,花在了合适的地方。随着楼市持续调整,很多地方将像海口一样,感受到房地产收入剧减带来的压力。仅举一例:今年中央要求各地共新开工1000万套保障性安居房,经过测算,其中5000亿元需要政府拿钱,而中央政府只拿出1293亿元,其余须要地方出钱。就当前这种形势,地方财政将越来越捉襟见肘。这就形成一种悖论:今年地方政府完不成房价控制目标,将被问责;完不成保障目标,同样被问责。除非中央和地方一起在筹钱上面想出好办法,否则“此事难两全”。

 

反思之二:限购“这碗水”如何端得平?限购,是一种标准的行政干预手段,是中央在对调控效果屡屡失望之后,不得已使出的狠招。对于地方政府而言,谁都不会心甘情愿的接招,即便接招了,也不愿从严行之。去年4月的“国十条”,首次提出希望高房价城市限购,结果只有北京于5月出台;9月的“国五条”,再次强调,陆续有二十余城市加入限购阵营;今年1月的“国八条”,更是明确规定:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。

 

结果呢,很多城市没能在规定的“2月中旬之前”出台,作为省会的呼和浩特拖至4月中旬才露脸,而作为直辖市的重庆,至今还藏在“深闺”。其他高房价的三四线城市,除了三亚、佛山、温州外,当然是选择沉默了。

 

而在已出台的约40个城市中,尺度不一。东部城市较严格,限购范围较大:全部商品住宅、全市(或市区),没有明确退出时间;中西部省会较宽松,限购范围较小:部分只限主城区,甚至某环线内(比如贵阳只限一环内),非全部商品住宅(比如长沙只限户型90平米以下新房),部分城市明确退出时间为今年1231日。

 

由于本轮房地产调控重点是部分房价过高城市,主要指代东部一二线城市,限购措施因地制宜也不能算错。但各地之间存在如此大的松紧差异,那些从严执行的城市必定心怀不满,而当楼市低迷影响到显著财政收入之后,这种不满情绪必定转化成暗地里放松限购政策。想要放松政策,方法有很多,笔者不必例举了。眼下,海口市当然不敢明目张胆的取消限购,但其放松限购的心态已一览无余,别的地方又何尝不是如此?

 

行政性干预市场的措施,结果大多如此。而放在复杂百倍的房地产业,更容易变成一团乱麻。随着市场的持续调整,尤其是土地流标再现江湖,则下半年关于限购的诸多矛盾,估计将会更加凸显出来。如何调整、优化,恐怕相关政府都得细思量了。

 

刊发于新闻晨报

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