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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市反暴利终究不了了之  

2011-04-29 07:58:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市反暴利终究不了了之

 

去年是中国房地产业的多事之秋,今年更甚之。房产税、新国八条、督察组、限价令,可谓林林总总。在此背景下,近日又有两件有趣之事。一是有新闻报道,海口市拟取消限购令,后被官方否定,不过仍留有“活口”。二是发展委官员称:将出台反暴利规定。

 

这两条消息具有一定的对冲效果。在当前形势下,海口市并不敢全部停止限购,但确实准备放松限购,正研究对产品进行分类管理,把产权式酒店、酒店式公寓、度假村等经营性旅游地产从普通商品住房中分离出来,作为旅游地产来管理和销售,不纳入限购的范围。

 

海口确实可以借“建设国际旅游岛”,但更为根本的原因,还是限购令下楼市低迷,影响了地方财政收入。这一情况几乎适用于全国任何一个城市。众所周知的“土地财政”现象,土地出让金一般占地方总收入的30-50%;2010年全国土地出让金为2.9万亿元,占地方本级收入的71%,占地方财政收入总量(包括中央返还部分和转移支付)的40%。

 

另外,房地产相关税收也是地方税收的大头,一般占到地方税收总量的20-40%;2010年全国城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、房产税、契税等五项税收总额,占全国总税收的8.9%,若加上房地产营业税和房屋转让所得税,预计占比将是百分之十几,那么占地方税收的比重就会更大。

 

显而易见,房地产市场仅仅低迷了三个月左右,部分地方政府已经撑不住了。这从另一个侧面反映了房地产调控是场攻艰战。而发改委反暴利的计划,则说明房地产调控还有进一步升级的趋势。

 

从记者采访内容来看,发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。实际上,这也是一种政策的沿续和延伸。因为今年3月份,国家发改委《商品房销售明码标价规定》(5月1日起实施),要求商品房销售明码标价,并不得随意涨价。这是近年来,发改委首次高调介入房地产价格管理领域。

 

如果说销售价格管理,仍属市场秩序管理范畴,那么反暴利该如何操作?什么才暴利?这一标准很难确定。比如,今年一季度,万科毛利润率35.2%,净利润率16%,保利毛利率50.2%,净利率19.5%。一般而言,房地产行业的毛利率为30-50%,净利率10-20%。从国家统计局数据看,2009年全国房地产开发企业的营业利润率为13.6%,明显高于规模以上工业企业的6.4%。从中也可说明,为什么近几年很多民营企业主将资金由实业转入房地产业。

 

然而,问题的关键是,即便是发改委要打压暴利,只能是从项目入手,防范项目出现暴利情况,不可能规定开发企业的利润率。具体到项目上面,情况就非常复杂。一方面,有些楼盘的投资回报率超100%,即便按三年开发周期,也能获得40%左右的净利。另一方面,有些楼盘回报率很低,甚至在部分房价上涨偏慢的中小城市,也有赔钱的项目。

 

为什么会有如此大的反差?从常理上分析,在市场条件和法制背景下,经营水平比较高的企业,自然能够获得较高的回报。但在当前我国,很多项目是因为通过灰色运作,从政府手中获得了额外的好处,才得以获得高利润。比如低价拿地、长期囤地不开发(近几年地价上涨速度超过房价)、修改项目规划(比如提高容积率)、偷漏税等。这一切的违法违规操作,都需要官员配合,也就形成了权力寻租市场。

 

基于此,笔者认为,政府不宜急于出新政,尤其是那种直接干预企业经营的政策,政府“有形之手”和市场“无形之手”,应形成协调关系。房地产业利润率确实偏高,但政府只要将既有政策落实到位,尤其是严厉打击囤地、从严征收土地增值税、治理权力寻租等,基本上就能抑制那些暴利项目。

 

 

最后,需要关注一下近日新华社刊发的房地产督察情况,其基调是认可各地落实新国八的态度和力度,并且认为各地住房成交量环比总体回落,住房销售价格总体趋稳,房地产市场调控初显成效。只是花了少许笔墨讲问题:一些地方本年度新建住房价格控制目标较为宽松,保障性安居工程建设资金尚未足额筹措到位,配套政策措施不够坚决有力等;还特别说明有的问题已整改完毕,有的问题正在抓紧整改。由此看来,接一来估计还会有政策出台,但极有可能是些“补丁”政策,督促地方政府进一步落实中央政策,不太可能是“国N条”那种大规模、全面性的新一轮调控。至于反暴利计划,目前仅处研究阶段,有可能遭到舆论质疑后,不了了之了。

 

刊发于第一财经日报

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