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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价收入比正成为调控房价“指南针”  

2011-04-07 08:35:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价收入比正成为调控房价“指南针”

 

争论已久的房价收入比,终于开始被少数城市所认知、认可、使用。3月30日晚,长春市公布了今年房价控制目标,首次郑重提出:根据长春市经济发展水平、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,2011年我市新建住房房价收入比(住房套型标准按60平方米计算)控制在5.8以内的合理区间。

 

这事具有重大意义。众所周知,“国八条”中规定:2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格的控制目标,并于一季度向社会公布。截止3月31日,全国657个城市中,有608个城市公布了目标,但绝大部分城市都界定为:房价涨幅低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。

 

显而易见,各地在制定房价控制目标时,都没有考虑,或者是考虑了但没有明确体现“居民住房支付能力”。居民住房支付能力的本质,就是房价收入比,也即居民家庭收入水平与房价水平的匹配程度。而长春市是第一个,也是当时惟一一个明确提出控制房价收入比的城市,这是需要一番勇气的。

 

无独有偶。4月3日,有新闻报道重庆市市长黄奇帆在主持召开市政府常务会议时指出,重庆对商品房房价的调控要把握两个指标:一是主城区双职工家庭平均6—7年收入能买套60-70平米的普通商品房,二是新建住房价格增速低于主城区城市居民人均可支配收入增速。这是在住房和城市建设部下发通知之后,重庆市调整房价控制目标之举,但这一举动仍值得肯定。

 

当前,在统计和计算方式方法方面,很多学者、专家、官员等对房价收入比还存在诸多不同意见。这是正常现象,但凡改革,都需要一个尝试、推进、积累、完善的过程。但绝不是在房价收入比面前裹足不前的理由,随着我国住房统计体系和住房信息体系的趋于完善,较为准确的测算出全国和各地房价收入比,并非难以克服的障碍。

 

在赞赏长春和重庆的“壮举”之后,对他们具体方案略加分析两点。第一点是,二地不约而同的将测算的房子面积定为60平米或60多平米,这体现了政府重点保障普通家庭购买基本住房的政策出发点。然而,按统计局数据,2010年重庆市城镇人均住房面积为33.7平米,而与长春城市情况类似的沈阳为33平米,若以三口之家测算,二市均值的户型面积应为100平米左右。60平米的户型的面积值,设定的有些偏低了。

 

第二点是,按照笔者的测算,若全部依照统计局口径的人均住房面积、住房价格、和人均支配收入,2010年全国房价收入比为7.8,相较近十年6-7倍的均值,略偏高了。而重庆市2009年和2010年分别为6.5 和7.8,也即重庆市提出的6-7倍的区间值比较合理。长春市没有测算过,但同在东北地区的省会城市沈阳,2009年和2010年分别为7和8.3。长春市提出5.8以内,若以60平米户型测算,则不难实现。

 

国际上,有三个核心指标可能用于衡量楼市健康与否:空置率主要反映投资投机性购房需求规模与严重程度,租售比主要反映房屋投资价值是否处于合理水平(即价格是否严重偏离了使用价值),房价收入比主要反映房价水平是否脱离居民可支付能力。由于当前我国的房地产调控的重点是稳定房价,那么政府研究和制定出一套房价收入比的衡量体系,具有很高的现实使用价值。

 

在中央督促下,我相信还会有更多的城市,逐渐尝试和使用房价收入比的参照体系,以通过各种调控措施,促使本地区住房价格慢慢趋于合理水平。当然,建立房价收入比并非要一杆子控制所有商品住宅价格。随着未来几年保障性住房建设力度的加大,房价涨幅自然会得到控制。而中高端的商品住宅价格,应更大程度让市场“无形之手”调节价格,政府不宜动辄行政干预,也不宜将房价收入比套用在高收入家庭身上。

 

刊发于经济观察网专栏

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