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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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狂缩的房贷,滥伤无辜何时休?  

2011-05-11 08:52:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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狂缩的房贷,滥伤无辜何时休?

 

菜价大跌,对于稳定CPI是好事;但另一方面,菜贱伤农。同理,紧缩房贷,有利于抑制投资投机性购房需求,但另一方面,却也误伤了合理的自住需求。菜贱,还有国家部委关心老农民,而自住需求无法以合理的首付和利率申请到房贷,却无人关心。况且,菜价暴跌纯属市场原因,而房贷紧缩却是政府调控所致。从一定程度上讲,住宅刚需一族的面临的遭遇,比菜农还要惨一点。

 

房贷到底有多紧?综合各种媒体报道,当前对于首套房贷,原则上执行首付比例三成、贷款利率为同期央行基准利率的政策;对于二套房贷,至少首付六成、利率上浮10%。国有银行基本如此,中小股份制银行更严苛些。而且,存在一定的区域差异,部分中小城市更加吃紧,有些城市二套房贷基本停贷。对于首套房贷,部分银行居然将首付提高四至五成,利率也上浮10%。

 

或许很多善良的首次置业者,还在焦灼的等待房价下跌,然后购房。岂不知,在当前严苛的房贷条件下,他们已暂时性的丧失了购房能力,因为首付不达标了;即便是房价能下跌二成,也不一定划算(更何况房价很难下跌超二成),因为调控之前利率低至七折,而现在不打折或上调10%。

 

众所周知,自2009年12月以来的这一轮紧缩型房地产调控,最重要的目标是稳定房价,或者说让部分城市的高房价回归理性。其重要路径是抑制投资投机性需求,主要措施是紧缩信贷、提高税负、限购、一房一价、制定房价控制目标等。提高信贷和税收成本属于经济手段,限购限贷等属于行政手段。

 

业内外人士皆认为限购最为严厉,且打击相对精准,即便是存在误伤,误伤也多属改善需求。然而,但凡行政手段,都存在灰色空间,部分人已经通过假离婚、假税证明、亲友名头、公司名义等手段逃避限购。而信贷紧缩的误伤面可就大了,尤其是对自住需求中的刚需,造成重大打击。

 

实际上,在所有的调控手段中,信贷最管用,短期就能见效。这与房地产业的行业属性有关:资金密集型、信贷依赖型。信贷松,则市场盛,信贷紧,则市场衰。不妨略作回顾。2007年9月27日,“二套房贷新政”(首付至少四成,利率上调10%)出台后,全国楼市开始降温。2008年10月22日,央行救市,对首次购买普通自住房和改善型普通自住房,利率下限扩大为基准利率的0.7倍,最低首付调整为20%;其后楼市开始触底反弹,进而演变成2009年的大牛市。

 

本轮调控开始后,房贷政策同样重要。去年4月“国十条”规定:90平方米以上首套贷款,首付不得低于三成;二套贷款首付款比例不得低于五成;今年1月的“国八条”进一步升级:首套三成,二套六成。结果是,今年3月末,房地产贷款余额增速自去年5月份以来持续回落,其中个人购房贷款余额同比增长22.8%,增速比上年末低6.5个百分点,连续11个月下滑。同样,上海房地产贷款增速自去年6月份以来持续减缓。

 

这就意味着,自去5月以来,楼市需求越来越受滞于信贷紧缩,演变到现在,事态已变得相当严重,如果年内得不到改善,则今年全国商品住宅成交量势必显著萎缩。上周,银监会公开否认首套房贷首付提至五成,这一点我们相信。但问题的关键是,在国家外汇储备持续快增,突破3万亿美元后,央行想要收缩流动性,只能重点压缩信贷额度,而正在被痛加调控的房地产业,又成为信贷紧缩的“重灾区”。放贷额度有限,受商业利益驱动,银行只会挑肥拣瘦,提高贷款利率。银监会只管风险控制(首付和利率底限),却并不干预、也管不了银行提高首付与利率的行为。

 

这事谁来管?实际上,近几年个人房贷一直是商业银行的优质资产,关于房价下跌30%-50%的风险测试,未来几年内并无用武之地。银监会一直强调的房地产信贷风险防控,应将重点放在地方融资平台和开发贷款、以及个贷中的多套贷款上面,而非首次和二次改善的需求。遗撼的是,所谓的“差别化信贷政策”,现在看来误伤率实在太高。此事相关部门应有所反思,并寻找解决之道。

 

刊发于东方早报

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