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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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四月楼市天未暖  

2011-05-15 21:07:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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四月楼市天未暖

 

   最美人间四月天。今年的房地产市场,却是冷风阵阵。实际上,每年春季,随着季节回暖,3-5月份,楼市一般都会出现成交量反弹。而今年4月份的楼市成交量,居然还不如3月。

  国家统计局新公布的数据显示:4月份,全国商品房销售面积为7255万平方米,较3月份大幅下降23.6%,比去年同期下降9.8%。成交情况比去年差点,倒也可以理解,但比上个月显著下滑,这是极为罕见的现象。

  或许有些人认为统计局数据不够准确,那么不妨以房企销售业绩相佐证。万科、保利、金地等一线房企4月份销售数据不尽如人意。这些全国布局的地产巨头,销售情况可反映全国市场态势。尤其是万科,规模大、不捂盘,4月销售面积67.8万平方米,比去年4月增长7.1%,但却比今年3月的83.5万平方米,下滑近二成,与全国下滑幅度非常接近。

  楼市缘何“四月飞雪”?房地产调控持续收紧是主因。今年1月出台的“新国八条”,威力明显大于去年的三轮调控,限购、限贷、一房一价、地方年度房价控制目标等,外加史无前例、规格很高的国务院8大督查组,稳定房价被列入约谈和问责范畴,地方落实中央政策的力度大于去年。

  一方面,调控直接导致需求萎缩,尤其是限购和紧缩贷款,不仅让部分投资投机者丧失了购房资格,即便是有资格、有能力的购房人,也多预期房价会下跌,所以不急入市。

  另一方面,调控短期抑制了供应,卖方尚未明显让步。2003年以来的楼市调控史表明,每次市场调整,时间不长、幅度不大。多数开发商仍坚信这一点,所以不急于降价出货。为了应对调控政策,部分开发商采取了防御战术:不买地、不开盘、不降价——三不主义。

  4月份,企业拿地热情降温,15家典型企业通过招拍挂方式新增的土地面积,同比下降78%,环比下滑66%。按照工程进度,今年2月以来,各地都有很多楼盘已达到预售标准,但开发商就是不愿申请预售许可证,或者有证也不愿及时开盘,当然还有部分高档住宅项目,申请预售证的流程正被地方房管部门有意拖长,以控制当地房价涨幅。需求萎缩,推盘延后,结果只能是成交低迷。

  相较上述两因素,需求萎缩的因素更大些。从供应上看,4月份很多城市新开楼盘数量有所增加,之所以需求没有同步跟进,关键在于尚未促销,或降价幅度偏小。纵观近期市中的少数热销楼盘,一般都是降价幅度达1-2成左右。比如深圳的中海项目、广州的碧桂园项目、北京的金茂府项目等。

  接下来,市场将何去何从。笔者认为,随着时间的推移,若成交量一直上不去,则对企业的负面影响越来越大。重点关注两点:一是企业存货量快速增加。从全国来看,去年商品房新开工量同比大增四成,意味着今年达到预售标准的房屋规模将会大增。截至2011年一季度,内地136家上市房企存货金额高达9865亿元,同比2010年一季度增长了40%,较2010年报数据也增长了9.07%。

  二是企业资金链持续紧缩。1-4月,全国房地产开发企业本年资金来源同比增长17.4%,较去年同期大幅下降42.5个百分点,已明显低于近十年25%的均值,说明企业比较“差钱”了。从资金结构分析,国内贷款比重由1-2月的22%下降到4月的18.9%,说明开发贷款紧张;而企业自筹资金比重大幅上升,由1-2月的34.4%上升到37.4%,说明开发商被迫更多的利用自有资金。

 

刊发于中国证劵报

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