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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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执行“一房一价”,关键在于如何确定备案价  

2011-05-16 18:48:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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执行“一房一价”,关键在于如何确定备案价

 

    中广网北京5月16日消息据经济之声《央广财经观察》报道,按照国家发改委日前发布的通知,从今年5月1日起房地产开发企业必须贯彻此前发布的商品房销售明码标价规定执行“一房一价”政策。对于违反明码标价规定没有执行“一房一价”的房地产开发企业,将处以每套房5000元罚款,对于构成价格欺诈的将没收违法所得并处违法所得5倍以下罚款,没有违法所得处5万元以上50万元以下的罚款。可是记者在广州采访的过程当中了解到,“一房一价”遭遇执行缩水,新政效果也面临打折。

  记者在广州的一些楼盘调查发现,广州地区大部分楼盘执行“一房一价”的形式多是在销售大厅的公告栏上张贴,或者是装订成册供购房者查询。但是公示的内容大多仅限于每套的销售总价、房屋的面积等等这几项信息,而没有公布商品房销售明码标价规定当中要求公示的其它内容。广州一个楼盘售楼部的导购说,详细标注每套房的所有信息是不可能的,现在购房者看到的是一个参考价格,最后的成交价格还要综合考虑很多因素,比如付款的方式、按揭的形式等等。对此,广州市房地产行业协会会长黄德文表示,各楼盘执行“一房一价”的方式不一样,有些楼盘仍然在对付,有关部门应该加强巡查,规范楼盘执行“一房一价”政策。

  此外,家住广州市的购房者刘芬女士也说,开发商搞“一房一价”并没有让她觉得减轻多少压力,因为公布的价格和实际的成交价格还是有很大的差距,关键是房价也并没有因此而下降,她自己看楼的时候发现开发商标注的“一房一价”不靠谱。她在荔湾区看到的一个楼盘按“一房一价”的公示价居然每平米高达5万块钱,明显高出了周边楼盘的价格。而且说是标价,也只是标注了一个房屋总价,对于购房者来说没有任何意义。

  如何看待明码标价“一房一价”遭遇的执行缩水、效果打折这个问题呢?《央广财经观察》特别对话上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭。

  管理部门应该预料到执行难

  主持人:应该说本轮楼市调控已经持续一年多了,从限贷、限购到现在具有限价意味的明码标价,“一房一价”,国家在相关政策的设计上应该说是用尽了心力,但是我们的问题往往出现在政策的执行以及落实上,像要求明码标价“一房一价”这个政策已经是楼市调控直接触及到了价格管制的层面,可是我们发现依然是在执行上出了问题。您认为相关的管理部门有没有预料到会有这样的事情发生呢?

  杨红旭:我认为应该会预料到,因为“一房一价”涉及的楼盘特别多、房源特别多,那么在这种情况下,就必须考虑到政策出来如何落实,因为要落实到每个楼盘、每个售楼处,这样的话不仅政策要出来,而且关键要让地方各个相关部门比如说各地的发改委和物价局要经常性的进行检查,否则的话开发商很难把这种措施落到实处。

  “一房一价”不会大范围挤掉泡沫

  主持人:网友也评论说,如果监管到位、执行得当的话,“一房一价”是有望最大限度挤出房价泡沫的,但是现在开发商是上有政策、下有对策,致使政策的执行效果打了折,执行遇阻。您怎么看这当中的原因呢?

  杨红旭:首先我不认为“一房一价”会大范围地把泡沫挤掉,因为“一房一价”还是重在梳理市场秩序、规范市场秩序,并没有影响到供应和需求。限购、限贷影响到了需求,所以说对抑制房价泡沫是有好处的,但是“一房一价”只是让开发商在定价销售方面能够进一步符合制度,符合规范,所以我认为这个制度很难说是个十全十美的制度。因为它干预的程度比较深,而且管理层面比较高,甚至各地去检查、督查的管理成本会高过所谓的效果,因此这个政策真的能够落到实处我是持怀疑态度的。

  不能把商品房价格限的过死否则违背市场规律

  主持人:任志强也曾经质疑过明码标价,认为这样的一种行为是没有考虑市场供求的,您同意他这样的观点吗?

  杨红旭:我在一定程度上同意,因为现在商品房的价格必然是市场经济带来的,政府不能把价格限得过死,比如说保障房、经济适用房、限价房,这类房子政府可以进行限价或者给一个政府指导价。但是商品房毕竟还是有供求关系决定的,中国住房制度改革的商品化方向是不容否定的,所以说政策要落实到位,这个比较难,而且要掌握好尺寸。我们说可以打击开发商坐地涨价的现象,可以打击开发商违规欺骗消费者这种价格欺诈,但是一定不能说是每个房子必须卖什么价格,这个控制得过死企业就不要做了。

  执行“一房一价” 地方政府应有参考价

  主持人:现在也出现这样的问题,这次的明码标价“一房一价”的政策当中规定,商品房销售明码标价以后开发商可以自行降价,但是如果涨价的话就必须得申报。现在又出现了这样的问题:“一房一价”的时候,公示的价格高达一平米5万块钱,明显高出了周边楼盘的价格。所以有人也在质疑明码标价,“一房一价”的定价依据到底是什么?公众现在也需要一个合理的说法。

  杨红旭:其实近几年在一些城市,基本上开发商在清盘、在进行申报预售许可证的时候,政府都会给他一个价格,这个价格是可以浮动的,可以涨也可以跌。现在这个价格一旦申请之后,只能是跌而不能涨,这是有助于在短期之内控制价格过快上涨的,但是到底是定5万还是定10万,这个地方政府房管部门应该有个参考价。也就是说这个区域在最近一段时间的成交均价是多少,可以在这个均价之上稍微浮动5%到10%,这样是比较可行的。如果他们盲目把价格拉高50%,那这样“一房一价”是没有任何意义的。

  核算成本很难有不少矛盾

  主持人:为了确保5月1日起实施的商品房销售明码标价规定得到贯彻落实,各地现在也要立即开展专项的组织检查,但是有业内人士就认为,仅仅开展专项检查是不能够解决问题的,建议我们的调控措施应该更加的精准,比如说可以考虑与成本核算结合起来,防止开发商乱报价,进一步规范房地产市场的秩序,您怎么看?

  杨红旭:核算成本这个其实前段时间也有人在讲,说是所谓的反暴利要成本合理、售价合理、价格利润空间合理。那么成本核算第一是比较难,因为涉及到很多方面,比如土地、税收,甚至有人还说很多开发商甚至是有些灰色的公关收益,是不是地方官员从中受贿呢?这种所谓的公关成本怎么核实呢?因此核定成本看起来很美,但是依然是很难把它核定的比较清楚,而且作为市场经济,以成本去定价本来就不合理,因为市场好的时候开发商可能是暴利,市场不好的时候比如今年开发商可能要亏钱,如果暴利的时候你去按成本核算,如果亏损的时候按成本是不是政府还得给开发商一些补贴呢?所以这个我觉得是比较矛盾的一件事。

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