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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价涨幅扩大不是好兆头  

2011-05-19 08:11:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价涨幅扩大不是好兆头

 

去年以来,两种价格最受全国人民关注,一是消费品价格(即CPI);另一个是房价。偏偏两种价格都不争气,CPI持续上涨,4月份为5.3%;房价也不消停,昨天国家统计局公布的数据显示:4月份全国70个大中城市中,八成商品住宅价格环比上涨。

 

众所周知,自2009年12月份以来的紧缩型房地产调控,基本上可以说惟一的目标就是稳定房价,或者按中央的标准新说法是:使房价回归合理水平。但调控以来,只有去年6月份,70个大中城市房价曾出现过0.1%的环比负增长,其余15个月份皆属正增长。

 

不过,随着今年1月26日“新国八条”的出台,房价这头“野马”,终于开始放慢脚步。对70个城市新建商品住宅价格环比数据进行算术平均后可知,1-4月,70个城市月度房价环比整体涨幅依次为:0.80%、0.46%、0.29%和0.31%。显而易见,2-3份的涨幅持续回落,然而4月份却重新扩大!另外,1-4月,新建商品住宅价格环比上涨的城市数量依次为:68、56、50、56。难道4月份成为房价涨幅调头向上的“拐点”吗?

 

70个大中城市新建商品住宅价格涨幅月度走势图

 房价涨幅扩大不是好兆头

 

这似乎与多数人一直期待的房价向“下拐”背道而驰。为什么会这样?实际上,这一房价数所据,与一般市场规律和人们对市场的感知存在一定出入。今年2月以来,全国市场降温势头明显,4月全国新建商品房成交量较3月下跌近二成。一般年份都有所谓的“春季行情”,今年成交量居然史无前例的下滑二成,说明市场已笼罩在调控阴霾之中。

 

部分一二线城市的“春季收成”尤其惨淡。以上海为例。4月上海新建商品住宅成交面积为64万平方米,虽然环比3月上涨五成多,却仅为去年4月成交面积六成,是近5年来4月同期平均水平的约五成。2、3、4月份的月度平均成交量,创下网上房地产开办六年来历史同期最低水平。成交量大幅萎缩,主要原因严厉调控之下,需求观望或被限购。按照市场逻辑,这种情况之下,总体住宅价格即使不会立即下跌,至少也涨不动了,遑论涨幅扩大。

 

而根据国家统计局数据,则4月份不仅全国总体上房价涨幅略微扩大,尤其是一线城市上涨明显。北京、上海、广州、深圳等四个城市的新建商品住宅环比价格总体涨幅,由3月的0.13%,扩大至4月的0.45%!反倒是成交量好于一线城市的二三线城市,4月房价涨幅小于一线城市,而且相较3月波动不大。

 

一、二、三线城市新建商品住宅环比价格涨幅走势图

 房价涨幅扩大不是好兆头

不仅有悖于市场规律,也与我们的实际感受有差距。在市场现实环境中,确实有部分楼盘,尤其是高档楼盘,近两三个月坚持不打折、不降价,但也确实有部分楼盘或多或少的进行了促销。少数近期卖得火爆的楼盘,基本上都有明显折扣,比如深圳的中海项目、广州和句容的碧桂园项目等。

 

因此,4月房价数据有些反常,原因可能出在统计局身上,是否由于统计方式出现了一定程度的偏差?按理讲,今年1月以来房价统计方式已进行了改革,比以前更能反映市场实际情况。如果采集的数据无误,且统计不存在失误,则4月房价涨幅扩大,就意味着调控效果正在弱化,若5-6月环比涨幅仍然持续扩大,则很可能招致中央新一轮调控政策的出台。

 

原因很简单,当前中央不允许房价重新出现明显上涨。4月13日国务院常务会议指出;当前市场仍处于相持阶段,普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距,总的调控效果还有待巩固和加强。“五一”期间,温家宝总理在北京视察保障房工地时提出三个“坚定不移”,其中一个是:要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。

 

实际上,如果当前几个月房价能保持涨幅下滑,不一定下跌,但至少保持涨幅不再扩大,那么就有可能会避免新一轮的政策打压。4月26日新华社关于8个督查组的督查结果公告,其实已传达出偏好信息:从近期市场运行情况看,投机投资性购房需求得到遏制,各地新建商品住房成交量和二手住房成交量环比总体回落,新建商品住房销售价格和二手住房销售价格总体趋稳,房地产市场调控初显成效。

 

这一调控结果来之不易。而4月份的房价重新抬头,对于调控效果是种伤害。或者是统计局的失误,或者是市场的桀骜,不管如何,千万别逼着政府出招。我们认为,这种数据很可能属于异动,5-6月份将重新归于“房价涨幅回落”的轨道,毕竟当前需求仍被压制、市场供应正在放量、房企资金趋于紧张,房价趋稳、甚至部分城市出现小幅下跌,皆属市场正常表现。

 

刊发于东方早报

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