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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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央企舞剑保障房,岂能意在商品房和福利房?  

2011-05-24 08:30:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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央企舞剑保障房,岂能意在商品房和福利房?

 

近段时间,保障房这事有点乱。不少地方被曝保障房“被骗购、被团购、被倒卖牟利”等乱象;还有部分央企借保障旗号,行职工集资房之实;另有部分地方政府在为完成上级下派的高额指标而乱来,比如陕西洋县规定一次性交纳30年房租,方可入住廉租房。

 

这其中,央企的动态成为一大关注焦点。央企建设保障房,似乎顺理成章,国家级国企,就该为全国保障房事业添砖加瓦。国资委也很识趣,4月2日下发《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》,发出召集令:要央企把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径,进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度,发挥中央企业的骨干和带头作用。

 

央企将会雪中送炭吗?今年全国计划新建1000万套保障房,根据住建部的测算,需要1.3-1.4万亿元,其中各级政府须投入5000亿元左右,需要社会融资8000亿左右,当前资金存在较大缺口;另外,部分大城市还存在建设用地紧张的状况,不过地的问题,不如钱的问题那么迫切。如果央企利用资金优势,以及自有土地的优势,为全社会的保障房事业掏点力,确也能体现“共和国长子”的大哥风范。

 

可从新闻媒体的报道来看,这事涉及复杂的利益纠葛。有两点需要关注和防范:第一点,央企不能借参建保障房之机,眼睛老盯着油水更大的商品房开发。保障房开发的利润率偏低,为了鼓励企业参与,地方政府或多或少的都会提供商品房开发的机会,尤其是在棚户区改造项目中。

 

央企也是企业,谋取一定利益合情合理,但在参与保障房项目的过程中,应以保障房部分为重,可以兼顾商品房部分,从而获取不超过10%的利润。不过,企业总归更多的考虑商业利益,比如某央企在其年报中就明确房地产发展战略:以保障性住房开发带动商业地产、商品住宅和土地一级开发业务,探索新的开发模式,提高投资回报率。

 

值得关注的是,在国资委的上述《通知》中,露骨的提出:“要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会,将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”看来,“家长”还是胳膊肘儿往里拐的。如果央企拿着政府的补助、贷款支持,把心思花在了开发项目中的商品房部分,则社会责任心可就大打折扣了。

 

第二点,要防范央企“我地盘我做主”。央企参与保障房的方式有两种,一是在别人(地方政府)地盘上开发,开发的房子按当地政府要求出租或出售,这一方式有利于全社会。另一种是在自己的地盘上,开发自有土地,房子建好后,满足自己职工需求,或者部分地提供给外部群体,这种方式主要利已。

 

由于历史原因和行业特殊需求,很多央企不差地,拥有很多低成本、甚至是无偿划拨的土地。这些用地性质绝大部分属于产业用地,比如工业、仓储、科研用地等。按照法律规定,这些用地是不能用于开发包括住宅在内的商品房的,只能用于生产用途(除了少量的生活、办公配套用地)。当前,为了能够完成高额的保障房指标,许多地方政府已出台政策,鼓励企事业单位利用自有土地建设保障房。

 

如果企业自建单位租赁房,满足居住条件较差的职工需求,则是为全社会分担保障房压力;如果企业按国家规定,以经济适用房标准建设集资房,分配给符合国家相关准入标准的住房困难职工,则同样利国利民。然而,中国的很多政策“一放就乱”。近期多地曝光央企建设大户型、高档次的集资房。如果央企都利用国家的优惠政策(非住宅用地转为住宅用地),大建非保障房,大行福利化分房,则实属害国害民,这将导致新的社会不公,以及住房制度改革的历史性倒退。

 

刊发于东方早报

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