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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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开发商切莫沦为政府违法的“随葬品”  

2011-05-26 08:50:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发商切莫沦为政府违法的“随葬品”

 

近日,河北香河土地违规案,甚惹社会关注。引爆点有二:一是上级部门动真格的进行查处,9名责任人被处理,其中给予县长记大过处分,并建议免去县长职务,这种查处力度近年罕见;二是涉及部分地产巨头,万科、万通、绿地等皆有项目牵涉其中。

 

违规事实:村干部在没有召开村民会议授权的情况下,私自将村民的土地流转给镇政府,镇政府又将土地流转给香河县政府,就这样耕地变性为国有建设用地,然后出让给开发商。

 

 这是非常典型的土地违规案例。地方政府急于发展房地产业,开发商也想拿地(此地近邻北京),但并无现成的、理想的国有建设用地可以出让,于是就打起农村集体用地的主意。由于征地需要上级部门严格审批,于是就谋求打擦边球、钻空子、绕弯子等,比如以租代征,违背农民意愿进行骗征、强征等。只要没有村民强烈抗议(极端者如自焚),只要没有上级部门查处,这种事也就不了了之。

 

 这种违规行为,在前期涉及地方政府(包括最基层的村级)、开发商、村民,后期还会牵涉到购买这类楼盘的业主。违规的主体是地方政府,为了发展经济、获得政绩、增加财政收入,部分地方官员胆子很大。开发商在商言商,只要政府能够办理相关公文(比如四证),只要有利可图,并不在意政府到底通过什么手段办理公文。值得关注的是,有些大规模的造城、造镇运动,在政府违规征地之前,一般都和开发商达成了合作共识。

 

至于被征地、卖地的村民,往往都是受害者。他们中的绝大多数,并不明白自己的土地被“贱卖”了,也很难衡量政府给他们的补偿金是否合理,往往是当村民后来发现原来自己的土地被用作商业性房地产开发,并且房子售价远远超出他们预期时,才心生悔意,其中部分案例中的村民会采取比较激烈的抵抗,很多地方都出现过这种情况,既有市区“城中村”的准村民,也有郊区村落中的农民。

 

近几年,国家非常重视各地违规征地、拆迁问题。去年5月国务院下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》,今年5月13日,再次发出通知,决定立即在全国开展征地拆迁制度规定落实情况专项检查,强化监管,严肃问责,坚决制止违法强拆行为,切实维护群众合法权益。

 

屡禁不止,终成沉疴。由此可见,部分地方政府和官员,为了地方和自身利益,在对抗国家政策、法律方面,是多么的明目张胆和顽固不化。在很大程度上,可以说,这是导致中国房地产市场失序的重要根源。土地是财富之母,也是房地产业的立业基础,可是地方政府却实际上控制着征地、供地、管理、利用等环节,面对地方在土地方面违规违法行为,国土资源部和派驻全国的九大督察局,干瞪眼却没办法。

 

另外,近几年国家大力推进城镇化、新农村建设,在一些地方,存在盲目求速度的现象,不可避免的出现了诸多乱相,比如近两年逼农民“弃宅基地上楼”的现象等。因此,非常有必要加大查处力度,类似香河一案,直接“挖出”地方大官,才能达到威慑作用。

 

至于涉及其中的项目,则要合情合理的进行善后事宜,如果当事楼盘已经发生了销售行为,则就更应谨重对待业主,毕竟他们是无辜者。至于开发商,则应提高法律意识,以及对某些地方政府(尤其是中小城市)“拍胸脯式”的承诺和项目的政策风险,进行充分的预估和警惕,切莫成为地方政府违规违法的“随葬品”。

 

刊发于新闻晨报

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