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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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央企应流更多的道德血液  

2011-05-05 07:57:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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央企应流更多的道德血液

 

近日,国务院国资委下发《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》。在国家大力推进保障房建设,同时又遭逢诸多困难的情况下,这一文件无疑具有积极意义和现实价值,央企是该好好表现一把了。

 

《通知》提出:中央企业要深刻认识国家推进保障性住房开发建设的重要意义,把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径,进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度,发挥中央企业的骨干和带头作用。

 

几个月前,温家宝总理曾表示:房地产开发商应流着道德的血。任何企业,都应具有社会责任,而作为“共和国长子”的央企,道德的成份应更加浓重一些。如果央企只愿追逐地王,在“暴利疆场”上左冲右突,那么,政府凭什么苛求民营开发商远离“暴利”?

 

去年3月,国资委曾要求78家央企退出房地产业,只保留16家。然而,他们退出的步子迈得是何其细碎,仿如长着一双“三寸金莲”,完全没了抢地王时的雄风。据国资委的口径,去年只退了14家,反倒又有5家新获批保留地产业务,从而使允许从事房地产业务的央企由16家扩编至21家。 

 

这不禁让笔者联想到地方政府。中央也想抑制地方政府对“土地财政”的追求,但现实情况非常复杂,在难以有效抑制的背景下,中央转而大幅提高住房保障指标,迫使地方政府将更多的财政收入投入到保障房方面去。治理央企谋利房地产亦如此。既然很多央企仍想呆在房地产的“蜜罐”中,那么就得要求他们更多的承担保障房的建设任务。

 

我国的保障房建设,正步入一个“攻艰战”的新阶段。去年新开工保障房590万套,今明两年计划各新建1000万套,整个“十二五”期间将新建3600万套。1000万套的保障房,规模已超过全国新建商品住宅总量。这么大的规模,对于资金和土地要求很高,而且需要“有道德”的企业去投资建设。

 

关于资金,根据住建部的测算,需要1.3-1.4万亿元,其中各级政府须投入5000亿元左右,需要社会融资8000亿左右,当前资金存在较大缺口。关于土地,东部城市,尤其是大城市,土地供应比较紧张,中西部城市情况略好。相较而言,保障房用地如同“牙膏”,使劲挤,总能挤一些。但资金却是硬手货,正所谓“一分钱难倒英雄汉”。关于企业,由于保障房开发的利润率偏低,国家规定经济适用房不超过3%,实际操作中一般能达到4-8%,当然也有项目亏钱的,所以开发商参与的热情总体不高。

 

8000亿元的社会融资,主要由参与保障房开发建设的企业出面筹措。当前,我国保障房投资和建设的主力军,是地方国有房地产企业或建筑企业。比如上海市的大型居住社区建设,就采用“大企业对口支援”的模式,上海城投、城建、建工、绿地等是主要参与者。其他类型的房企,央企、民企、公众公司,也都有参与。比如万科在南京的保障房项目达百万平米,绿城为杭州市政府建设了几百万平米。

 

关于央企,有数据表明:2010年,中国建筑、中冶、中房、保利、招商局等11家央企,承担了全国13%的保障性住房开发建设任务,开发建设保障性住房面积2289万平方米。另有数据显示,2009年,央企房屋销售面积为2807万平方米,约占全国商品房销售面积的3%。这两组数据相较,央企承担的保障房似乎不少,但要比地方国企少很多。另外,央企建设的保障房项目中,包括了部分单位租赁房和集资房,到底有多少项目职工住房,尚不清楚。比如,近日媒体曝光的安徽省电力公司的集资房,内部售价仅为市价四成,相当一部分是双拼别墅,最普通的房子也是四室两厅,这怎么算是保障房呢。

 

国资委号召央企进军保障房建设,到底有多大效果,有待观察。保障房由地方政府主导,央企是否愿意、如何和地方政府协调,是一个问题。与其他房企相比,央企拥有的最大优势是资金,但愿他们能在这方面多投入一些。同时,政府应严格监管,防范部分不良央企打着保障房的旗号,违规为职工谋利。

 

刊发于新闻晨报

 

 

 

 

 

附件

关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知

国资厅发规划[2011]28号

 

各中央企业:

全面推进保障性住房建设,加快解决城镇中低收入家庭的住房困难问题,促进实现“住有所居”的目标,是党中央、国务院作出的重大决策。为贯彻落实国家关于保障性住房开发建设的有关部署,推动中央企业积极参与保障性住房开发建设,现将有关事项通知如下:

 

一、深刻认识保障性住房开发建设的重要意义

加快建设保障性住房是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求,是调整住房供应结构、促进房地产市场健康发展的重要途径。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出,“十二五”时期要“建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套”。中央企业要深刻认识国家推进保障性住房开发建设的重要意义,把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径,进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度,发挥中央企业的骨干和带头作用。

 

二、通过多种方式积极参与保障性住房开发建设

按照国务院的有关部署,地方政府是落实和推进保障性住房建设的主体。有关中央企业要及时收集掌握地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息,加强与地方政府有关部门的沟通,争取地方政府的支持,在地方政府的领导下,按照市场化运作方式,通过多种途径参与保障性住房开发建设。

 

勘察设计企业要充分发挥在人员、资质、经验等方面的优势,主动承接保障性住房的规划和设计。房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会,将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。工程建设企业要利用企业在规模、质量、成本和信誉等方面的优势,积极承担保障性住房项目的建设任务。建材企业要努力保障各地对保障性住房建设所需建材的供应,提供质优价廉的材料,推广使用新型节能建材。矿区企业要利用有关优惠政策,争取将本企业棚户区改造工作纳入到当地保障性住房建设计划。

 

三、切实保证保障性住房的质量

在保障性住房开发建设中,要始终树立“质量第一”的意识,强化对开发建设各个环节的过程管理,控制工程造价,保证工期,切实防止质量安全事故的发生。在设计方面,要根据保障性住房的特点,合理优化设计方案,努力做到功能齐全、布局合理、节能环保、经济适用。在项目建设中,要严格按照相关设计文件和技术标准进行施工,使用合格建筑材料,健全质量保证体系。

 

有关中央企业要加强组织领导,结合本企业实际研究制订参与保障性住房开发建设的实施方案。在开发建设过程中,要注意总结经验、研究问题,并及时将有关情况向国资委报告。

 

国务院国有资产监督管理委员会办公厅

二○一一年四月二日

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