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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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向楼王“开刀”还不够!  

2011-06-10 07:50:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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向楼王“开刀”还不够!

 

向富人“开刀”,近些年胡润和福布斯的中国富豪排行榜,成了“杀猪榜”。向楼王“开刀”,近期北京曝出全国豪宅单价之王:30万元/平米的钓鱼台7号院,在社会舆论的围攻下,北京市住房和城乡建设委员会于6月3日宣布,已暂停该项目23套定价过高房屋的销售,并已联合北京市地税局对该项目展开调查。

 

值得关注的是,新华社也刊发文章,以北京三个豪宅为例,总结出三种牟利手段、暴利法则。一是狂涨价,代表是钓鱼台7号院,成本仅4万元,售价却由2009年开盘时的7.2万元,涨至今年的30万元,北京楼王一当就是三年;二是久囤地,代表是霞公府,2005年拿地,分期开发,去年开盘时均价达10万元/平米;三是撬地球,代表是长安8号,按目前每平米7万多元来计算,市值最少为150亿元,而2004年拿地时开发商的注册资本只有5000万元,经过多次股权方面的腾挪,终于获得巨利。

 

从社会反响来看,多数人痛恨楼王,正如很多人对富人心怀不满一样。或许,这其中夹杂着所谓的网上流行语:眼红嫉妒恨。在政治、社会、经济制度尚不健全的情况下,仇富心理是可以理解的。比如,有些富豪一旦上榜,就会被有关部门盯上,随便一查便发现他的部分财富来路不正。同理,有些楼王项目也经不住细究,高售价与暴利背后暗藏诸多违规行为。

 

然而,若仅停留在质疑、围攻富豪与豪宅层面,未免太肤浅了。病根在哪里?在制度、体制!换句话说,那些不良富豪与豪宅,都是通过钻政策、制度的空子,或者在监管者的纵容、怀柔之下才得以通过非正常、非正规方式获得非合规的巨大利益。

 

首先,土地管理混乱。土地是财富之母,房地产开发尤其如此。我国城市地区实行土地国有制,名义由国土资源部垂直管理,但由于土地的区域属性,导致土地管理实际上由地方政府操刀。而地方政府在推动房地产业的发展过程中,与开发商,尤其是“坐上宾”的大型开发商,保持比较亲密的关系。对于开发商囤地、变更用地性质、调高容积率等违规行为,难以积极有效的进行管理、制止和查处。

 

上述三种豪宅谋取暴利的三种方式,最重要的当属囤地。近几年来,大城市的地价上涨幅度远超房价,很简单的道理,开发商拿地后囤几年后开发卖房的利润,远超拿地后立即开发卖房。而国土部早几年就发过文件,其后并再三强调,开发商拿地后一年不开工罚款20%(按地价),两年不开工无偿收回。然而,这一看似非常简单的法令,就是执行不下去。

 

因为很多违规行为,一旦深究,就会扯出地方政府和官员。近些年,土地领域是官员腐败案的高发领域,从某种程度上可以说,房地产业的高利润,由很多群体在瓜分,比如地方政府、官员、开发商、房产投机者等。比如近期媒体炒得很凶的河北香河土地大案,村、镇、县级政府为谋取土地收益,联合起来蒙骗农民,当农民发觉自己的土地被政府卖给开发商之后,不断信访、阻碍施工,终于换来了九名官员落马的较为理想的结局——遗撼的是这种大力度的查处行为可谓“凤毛麟角”。

 

其次,税收体系存在漏洞。固然部分项目通过违规而获得了暴利,但在健全的管理制度和正常的市场机制条件下,少数楼盘也能够获得远超行业平均水平的利润率,这主要是得益于企业较强的经营能力,或者正好赶上房价快速上涨。对于那些利润率偏高的项目,应该通过税收调节其收益,这其实是消除暴利的最后一道“闸门”。对此,有些学者建议开征暴利税、资本利得税等。

 

事实上,在我国当前的房地产税收体系中,土地增值税扮演的正是这样的角色。在1994年出台的《土地增值税暂行条例》中,早已明确规定实行四级累进制,最高一档税率是60%。然而,荒唐的是,近十几年来,基本上就没有严格按此征税,前几年按项目销售金额的1-2%进行预征,最后稀里糊涂的“结帐”;2007年初税务局曾一度计划按四级累进制从严征收,居然只是说说而已。去年4月的“国十条”中提出:对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。但愿税务部门,把早该执行的税法,落实到位,为减少暴利项目尽点责任吧。

 

在国家调控房价的特殊背景下,楼王、豪宅、暴利等词汇,都很扎眼,尤其是经过媒体炒作后,政府必须要做些什么,方能心安一点。对楼王耍大刀,我们没有意见,但能否查得更深些,把制度、体制的弊端也一并砍掉呢?

 

刊发于南方都市报

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