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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市“龙头”被摁,“政策底”渐近  

2011-06-14 17:47:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市“龙头”被摁,“政策底”渐近

 

今年上午,国家公布了5月份的经济数据,焦点当然是CPI增幅为5.5%,创近34个月新高。除此之外,正处于严厉调控中的房地产数据,也颇引人关注。笔者分析了一番,发现楼市高增长势头已经被抑制,政策效果初步显现。主要有以下几个特征。

 

首先,房地产投资维持高位。1-5月,全国房地产开发投资18737亿元,同比增长34.6%,比1-4月提高0.3个百分点,比去年同期降低3.6个百分点。自2009年6月份以来,房地产开发投资始终保持高位运行态势,显著超过25.8%的全社会固定资产投资增速,对于国民经济的促进作用明显,保障房的促进作用明显。一方面,受严厉调控政策的影响,接下来数月,开发商的投资热情将会继续降温,尤其是购地规模明显下滑;另一方面,今年将新开工1000万套保障房,投资规模快速增加;两个因素对冲后,预计今年房地产开发增幅将保持在30%以上的较高水平。

 

其次,商品住宅成交保持低增长。1-5月,全国商品房销售面积32932万平方米,同比增长9.1%,增幅较1-4月上升2.8个百分点,较去年同期大幅下降13.4个百分点。其中,住宅销售面积增长8.5%,办公楼增长3.5%,商业营业用房增长13.4%。商品房销售额18620亿元,同比增长18.1%。其中,住宅销售额增长16.0%,办公楼和商业营业用房分别增长26.5%和31.6%。接下来,受市场低迷的影响,估计商品住宅成交量增幅很难明显扩大,但由于部分产权式保障房的成交量将明显增长,预期今年全年全国商品住宅成交量仍呈小幅正增长,或者保持基本平稳,而下跌的可能性较小,绝不可能像2008年那样下跌二成。

 

再次,住宅价格增幅得到控制。1-5月,全国商品房成交均价同比上涨8.2%,较去年7.5%的全年涨幅有所上升,较1-4月增加1.6个百分点;其中,住宅成交均价同比上涨6.9%,较1-4月增2个百分点;非住宅成交价格涨幅进一步扩大,办公楼成交均价同比上涨22.2%,商业营业用房成交均价同比上涨16.1%,反映出在住宅价格受到抑制的同时,商办类物业的价格呈快速上涨之势,尤其是办公楼价格表现抢眼。我们认为,商品住宅价格增幅渐渐回归合理区间,这一涨幅基本与通胀水平相当,表明调控效果初见成效。估计与去年相比,今年全年商品住宅成交均价极有可能小幅上涨,或者基本保持平稳,不可能下跌超过一成。

 

还有,开发企业资金面持续紧缩。1-5月,全国房地产开发企业本年资金来源32340亿元,同比增长18.5%,增幅比1-4月提高1.1个百分点,较去年同期大幅下降38.7个百分点。资金增幅有企稳迹象,不过融资环境仍然偏紧,这一指标仍将下行空间,估计增幅最低值将达10%左右。在企业资金链持续紧缩的压力下,未来三季度将出现大范围的促销现象。从结构来看,国内贷款比重持续下降,由1-2月份的22.0%下降到1-5月份17.9%;企业自筹资金比重大幅上升,由1-2月份的34.4%上升到1-5月份38.6%;另外,个人按揭贷款和利用外资比重微幅下降,定金及预收款比重小幅上升。可见,随着国内信贷环境继续紧缩,开发企业资金状况不容乐观,被迫更多的利用自有资金。

 

最后,政策面趋于平稳。当前房价调控政策已步入平稳期,在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国价格涨幅趋缓、少数城市价格微跌等综合情况下,政策面进入密切观察期,短期内不太可能发动新一轮大规模的严厉调控,“政策底”隐约可见。市场调控政策重在落实已有政策;下半年政府工作重点将主要转向落实1000万套保障房方面。

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