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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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有地产大佬担当,2011楼市不必太悲观  

2011-06-17 07:55:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有地产大佬担当,2011楼市不必太悲观

 

在别人悲观的时候,多看有利因素;在别人乐观的时候,多思不利因素。这是一种朴素的辩证法。事物都会荣衰转化,房地产市场亦如此。今年1月“新国八条”出来后,极度看空市场者甚众,笔者当时认为就全国而言,全年房屋成交量和成交价格不会明显下跌。

 

近日,一线上市公司的业绩可以说明一些事实,证明一些预判。万科、保利、金地、中海等11家地产龙头都已披露5月业绩,销售金额共计达542亿元,较4月明显有回升;其中,万科和保利5月销售金额分别同比增长76%和132%,1-5月销售金额分别同比增长87%和82%。而且,具有标志性的数字是,万科1-5月销售额已超过500亿,今年继续超千亿基本已成定局。

 

想必很多人会迷惑不解:今年以来以房地产调控如此严厉,楼市已呈降温之势,缘何地产巨头仍在大步前进?确实如此。2月以来,一线城市和部分二线城房屋成交量同比去年大幅萎缩,在外部融资不利、内部销售遇阻的情况下,很多开发商资金链趋紧,已有些叫苦不迭。

 

透过这一现象,可以发现几点对研究中国楼市有价值的论据、结论或推测。首先,房地产开发企业加剧分化,优胜劣汰进程提速,强者更强。2004年以来,伴随着持续的房地产调控,很多中小企业项目减少、经营萎缩,在招拍挂的土地市场中,基本上没有能力获取新增用地,在市场低迷的2008年和今年,少数企业通过转让项目或股权,已退出这个行业。与此同时,大企业集体发力,企业规模快速扩张,尤其是一线阵营中,巨头争风,保利、恒大、绿城、绿地、中海等皆瞄着万科的“老大宝座”。

 

其次,龙头房企促销跑量模式正在改变市场生态环境。龙头企业销售业绩逆势飘红,暗含两层意思。一是优质企业具有较强的品牌号召力,在淡市中仍能集聚有限的市场需求,这与他们长久以来的坚持提供优质的产品和服务有关;二是部分龙头企业采取以价换量、促销跑量的模式,更注重资金回笼、可持续发展,反倒是很多中小企业喜欢追求单个项目的利润率,死不降价,仍在充当“猪坚强”。近期全国卖得火爆的楼盘,基本上都是恒大、中海、碧桂园、保利、万科、绿地等企业开发的,比如南京碧桂园项目、深圳中海项目、恒大多个城市的项目等,开盘当天招致几千人、上万人排队,成交几百、几千套房子。

 

再次,三季度促销楼盘增多,将引致部分城市房价出现微跌。“新国八条”出台后,70个城市房价指数仍在上涨,但涨幅持续回落。市场中促销楼盘逐渐增多,然而促销幅度并不明显,5%左右是主流,而那些开盘爆热的品牌开发商的楼盘,促销力度较大,实际售价比市场价或该楼盘预期售价,下调10-20%。但相当多的楼盘,基本上没有优惠措——当然一般都卖不动。在三季度政策不放松、企业资金链紧张的情况下,预计促销楼盘将持续增多,从而使部分城市(尤其是一线城市)房价出现短暂性下跌。不过,市场规律同样表明,那些开盘热卖的楼盘,再推后续房源时,折扣将有所减少,因为企业已探明了需求方的心理价位,同时也符合楼盘“低开高走”的普遍规律。

 

最后,今年全国楼市数据不会太差。“新国八条”出台后,许多专家预期今年房屋成交量将降20-50%不等,价格将跌10—50%不等,即便是近期,仍有聂梅生会长认为房价至少将跌10%。实际上,个别城市不排除会出现这种上述大幅调整的情况,但全国整体上不可能显著下调。5月龙头房企业绩向好的原因之一,是他们的项目多分布于二三线、甚至四线城市,在东部一线城市楼市低迷之际,多数别的城市并未像2008年那么低迷。东方不亮西方亮、豪宅受挫普通房向上,中小企业发愁龙头企业红火。

 

今年我国楼市属于结构上差异显著、总体上平稳中略有调整。以国家统计局新建商品房口径为准,我依然坚持年初的判断:2011年相比2010年,成交量和成交价基本保持稳定,在此前提下小跌非意外,小涨亦正常,大涨大跌难露脸。

 

刊发于中国证券报

 

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