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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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5月全国房价涨幅创年内新低  

2011-06-21 08:54:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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5月全国房价涨幅创年内新低

 

房价,就像悬在天上的一块“馅饼”,中央政府想要吃,普通民众也想啃,可就是落不下来。这让我想起了2008年。2007年房价飙升,9月27日央行出台“二套房贷新政”,后来又有美国次贷危机的助力,但仍然花费了近一年时间,直至2008年8月,全国房价方才出现由涨转跌的“拐点”。

 

这个价格标尺,就是国家统计局每月公布一次的全国70个大中城市房价指数。今年初国家统计局对这一指数进行改革后,整体指数就消失了。为了研究的方便,笔者将70个城市的房价指数进行算术平均后发现,今年1月房价综合指数环比增幅为0.8%,而5月已经回落到0.16%,创年内最低值。按照这种降温速度,三季度将出现房价“拐点”,很可能7月或8月首次出现房价环比负增长。

 

从城市涨跌情况来看,5月与4月相比,全国70个大中城市中,新建商品住宅环比价格下降的有9个城市,持平的有11个,上涨的有50个城市。二手房住宅价格下降的城市有23个,持平的城市有11个。由此可见,二手房止涨城市已近半数,明显多于一手房,二手房市场对于调控政策更为敏感,价格调整的节奏快于一手房,这一差别主要源于卖方的不同,二手房卖方自由分散,市场化程度高,一手房卖方(开发商)属企业行为,控制房价能力较强。

 

从城市能级分析,5月份,一线城市新建住宅价格涨幅最大,为0.28%;三线城市涨幅最小,为0.13%;二线城市涨幅为0.18%。5月份,一、二、三线城市新建商品住宅价格上涨速度均有所放缓。尽管针对一线城市的调控政策相对强劲,但一线城市环比房价已经连续两个月领跑二、三线城市环比房价,不过差距在慢慢缩小。

 

今年1月26日“新国八条”出台后,全国楼市总体上持续降温。尤其是一二线城市的成交量,相较去年明显下滑,但价格总体坚挺。就价格而言,也出现了一些分化,主要表现在两个方面。

 

一是企业策略分化。部分龙头开发商倾向于以价换量,比如恒大、绿地、中海、碧桂园等,有些项目开盘逆势走红,甚至出现几个人抢一套房的稀罕景象。他们思路清淅,通过让利促销,大量回笼资金,降低经营风险,从而为抄底拿地,或者并购别的公司做准备,进而在熊市中扩大市场占有率。与之相对应,大部分中小企业采取观望、坚守策略,不愿意打折促销,也不奢求低价拿地,只求在单个项目上多赚点钱,至于未来企业发展战略,走一步算一步,不行就撤。

 

二是住宅项目分化。当前,促销幅度相对大一些的,比如10%左右,一般都是中低端楼盘,这类产品面对的多是刚需者,这类需求一般不受限购限贷政策约束,而且存在购房的急迫性,所以只要看到楼盘的优惠程度达到心理价位,就要会考虑入市。与之相对应,高端住宅一般比较“矜持”,不愿降价——这样会损害“贵族”形象。尤其是上海、北京等地,单价10万左右的楼盘,多如此。当然,豪宅的开发商,多属财大气粗者,暂时也不差钱;再者,限购令一定程度上阻截了富人投资房产。

 

在这种情况下,很多业内人士对于后市非常看空,包括标普等国际评级机构和投行,也加入到唱空中国楼市的行列中。我倒觉得不必过于悲观,楼市趋稳是正理,但房价不会明显下滑。强大的刚需,构成了支撑中国楼市的基本力量。同时,北京、上海、深圳这类政策重点打压城市,近期依然有高端住宅卖得不错,说明长线投资需求并未跑光,在高通胀时代,也不可能都跑光。

 

刊发于经济观察网专栏

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