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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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企业债能扛起1000万套保障房吗  

2011-06-23 08:39:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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企业债能扛起1000万套保障房吗

 

近几天,地产股持续走强。早在一周前,就有财经界朋友向我透露,国家正在制定促进住房融资的相关政策。果不其然,昨日新闻狂炒发改委的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,而文件签署日期是6月9日。

 

《通知》明确,为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务,各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券,募集资金应优先用于各地保障性住房建设。符合条件的其他企业,也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

 

由此可见,保障房资金火线告急!众所周知,今年国家计划新开工1000万套保障房,而且中央反复强调这是“死任务”。然而,数据表明,截止5月底,全国保障房新开工率只有34%,离全年目标差距甚大,住建部所要求的11底之前须全部开工,已成政府忧心忡忡之大事。

 

1000万套不是小数字,不仅比去年的580万套几乎翻倍,而且创了历史纪录,这一新开工量已占据了全国商品房开工总量的半壁江山。土地供应倒是小问题,钱的问题难倒各级政府。经住建部测算,1000万套至少需投资13000亿元,其中中央和地方政府共需拿出5000亿元(其中中央拨款近1300亿),主要投资廉租房(包括发放廉租补贴)、公租房和棚改房。考核与问责大棒高高在上,地方政府可谓愁肠寸断,随着房地产市场步入低迷,今年土地出让金明显减少,按计划今年中央代地方发放2000亿地方债,即便如此,亦难解决全部问题。

 

剩下8000亿需社会机构投资,主要投资经适房、双限房和公租房。经适房和限价房需要5000亿元左右,这两种住宅建好后就可出售,很快就能回笼资金,就算收益率不高,很多开发企业也愿意参与。棚改房主要由政府和职工出资,需要社会融资约几百亿,棚改房涉及面大,关系复杂,社会融资有难度。但最大的难点还在于剩余的2000多亿,主要用于公租房。

 

过去十年,以经适房为主的保障方式,弊端丛生,权贵偷食抢占现象突出。去年以来,中央大力倡导和发展公租房,去年新开工40万套,今年就剧增至220万套。但公租房的运营模式尚没定型,去年七部委也只是出台了一个指导方法,当前各地做法不一。社会机构不敢轻易投资,一是只租不售,靠低于市场水平的租金收益,不知猴年马月能收回投资,二是运行机制体制不完善,看不清政策变化,存在很大风险。

 

如何解决公租房融资难,已成为各级政策必须面对的问题。有关部门思来想去,企业债成为“最后一招”。原本在融资体系中,企业债就是重要产品,只是我国的债券市场不够发达而已。不过,很多人关注的是,企业债果真能够“不辱使命”吗?

 

首先,这一政策值得肯定,促进保障房建设,事关民生;其次,能够发行多少债券,尚难确定,保障房投资收益低,买债的人也不傻,如果能售出上千亿,则效果显著,如仅融资四五百亿,并不能带来实质性的改善;再次,发债毕竟是在透支地方和企业的未来收入,尤其是地方融资平台借贷“老病”未除,又要添“新愁”,也得考虑未来的承受力与风险隐患;最后,必须加强监管,别让企业发了债,转手把钱花在非保障房事业上去。

 

刊发于新闻晨报

 

 

附件:《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》

发改办财金〔2011〕1355号

国家发展和改革委员会办公厅文件

发改办财金〔2011〕1355号

关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知

各省、自治区、直辖市及计划单列市、新藉生产建设兵团发展改革委:

 

一、地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设。企业债券具有期限长、利率低的优势,是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务,各地按(国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》(国发(2010)19 号)进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券,募集资金应优先用于各地保障性住房建设。只有在满足当地保障性住房建设融资需求后,投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其它项目的建设。

 

二、支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业.通过发行企业债券进行保障性住房项目融资

 

地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的,如果符合国发【2010〕19 号文要求,以及投融资平台公司发债的各项条件,可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业,也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内,通过发行企业债券进行项目融资。各地发展改革部门应根据本地实际,优先做好募集资金用于保障性住房项目的企业债券发行申请材料的转报工作,提高工作效率。

 

三、企业债券募集资金用于保障性住房建设的,优先办理核准手续

 

为了及时满足保障性住房项目的融资需求,对符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业发行企业债券,用于公租房等保障性住房建设的,发行人可在正式报送发债申请材料前,将保障性住房项目的有关材料先行报我委预审。发行人正式申请材料上报后,我委将优先办理核准手续,简化审核环节并缩短核准周期。

 

四、强化中介机构服务,加强信息披露和募集资金用途监管,切实防范风险

 

为了防范政府性债务风险,承担保障性住房建设任务的投融资平台公司应按照国发(2010)19 号文进行规范,并符合(国家发展改革委办公厅关于进一步规范地方政府投融资平台公司发行债券行为有关问题的通知)(发改办财金【2010〕2881 号)的有关要求,满足现行法律法规规定的公开发行企业债券的相关条件。

 

进一步强化中介机构独立、公正、客观、诚信的市场服务功能。承销机构、评级机构、会计师本务所、律师事务所等中介机构应当勤勉尽责,对债券发行人所提供的文件资料内容进行严格核查和验证,保证出具文件的真实性、准确性和完整性,并在债券发行后加强对发行人和投资者的后续服务与管理。

 

各地发展改革委应加强对发行人募集资金使用方向的引导、监督,保障募集资金的专款专用。要督促发行人落实偿债计划及保障措施,按计划提取偿债墓金,进行专户管理,提高资金使用效益,有效防范偿债风险。要督促发行人进一步加强信息披露工作,按照债券交易场所的规定,及时、准确地披露财务报告及有关重大事项。

二0一一年六月九日

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