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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房子保值增值的奥秘  

2011-06-26 08:49:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房子保值增值的奥秘

 

一般而言,住房具有三种功能:作为消费品的居住,作为投资功能的增值,作为生产资料的办公、商业、作坊(即转作非住宅用途)。其中第三种属于非主流形态,人们主要关注前两种。

 

简单划分,住宅购买者可分为首次刚需、二次及以上改善需求、投资投机需求。首次刚需者偏重于消费功能,投资投机者但求增值功能,改善需求者兼顾二者。实际上,经历过楼市“黄金十年”的熏陶后,现在几乎每个人购买商品房,都很看重房产的保值增值功能。因此,平时也常遇到朋友咨询:什么样的房子能增值?

 

这一问题原本就很难回答,当前情况更为复杂。一方面,本轮房地产调控的主要目的就是抑制投资投机需求,稳定房价,此时谈增值岂非“逆流而上”;另一方面,通胀不断高企,5月CPI增幅再创5.5%的近34个月新高,近期占CPI权重较高的肉价又发飙。而股价却跌跌不休,在存款负利率的情况下,人们在如何保卫资产不缩水方面,实在很迷茫,部分人依然相信房产,这也不奇怪。

 

不妨先聊一下近期市场现象。今年5月相比去年5月,全国新建商品住宅成交均价上涨6.9%,今年5月相比4月,全国70个大中城市中,仍有50个城市的新建商品住宅价格指数微幅上涨,上涨城市较4月减少6个。基本上可以认为,当前我国房价总体上仍在上涨,但涨幅继续回落。不过,市场中并不缺少热点,比如近两个月来,多个城市都爆出热销楼盘,比如深圳的中海项目、南京的碧桂园项目、多地的恒大项目等,几个人抢一套房。

 

主要是优惠幅度比较大,其原因主要有两点。一是与企业战略有关,这几个地产巨头皆坚持“售量比售价优先”的原则;二是这些项目多位于郊区,比如中海项目在深圳关外,碧桂园已跑出南京行政版图——镇江句容。而市中心的高端项目,尤其是各地的公寓豪宅,2月以来基本上都在“坚守房价阵地”,任凭政策风狂雨暴,都不为所动,策略高度一致,基本与开发商品牌无关。

 

大家一定会疑惑,为什么郊区楼盘会率先降价,而中心区房价坚挺?这正是房地产市场中的一条重要规律:在楼市上涨期,郊区房价涨幅大于市区;在楼市回落期,郊区房价降温速度同样快于市区。也可以理解为:越是市中心的房子,越抗跌;但上涨最快的房子,一般不在市中心。举一个典型例子,北京远郊通州,前几年房价暴涨,去年以来则明显下跌。

 

深层次的原因,要从房价形成机制上探究。与任何商品一样,商品房价格是价值的货币化表现,而房产建筑本身是年年损耗的,那么房产价值的变化,主要取决于房子下面的土地价值;而土地价值的多少,又主要受投资在土地当中的资金数量左右,其中既包括由政府主导的市政基础设施、公建配套投资(如道路、绿化、学校、医院等),又包括由企业主导的商业楼宇投资(比如住宅、写字楼、商场等)与产业投资(如跨国公司设企业总部或制造中心等);而投资规模又与城市规划密切相关,市中心的规划基本成型,可开发的土地较少,投资量趋于饱和,而郊区若有较好的规划,则能在一定时间段内出现投资激增的情形。

 

按照这一“剥洋葱”式的分析法,可知一个区域在某段时间内房价的增长速度,归根结底取决于这一区域是否具有好的规划,而且还要处于规划落实阶段。因为光有好的规划还不行,在很多地方有这么句俗话“规划规划,墙上挂挂”,政府愿意大力推进、企业愿意“真金白银”投钱的规划,才是能够推动地价、进而拉动房价快速上涨的有价值的规划。

 

所以,撇开产品质量、企业品牌等不淡,想要获得超过平均水平的增值空间,能够落实、正在推进的城市规划很重要。很多朋友会问,为何当前郊区楼盘比市中心楼盘更早、更易降价?这种区域一般多处远郊,或者无优质规划,或者规划虽不错,但落实力度不够,在市场上涨期虚涨,而在市场退潮期,则被发现原来是“裸游”板块。而市中心高端楼盘,城市规划定型,无风亦无浪,况且高端楼盘降价等于降身价,不符合市场营销策略。但若市场调整时期长、调整压力大,豪宅价格也会有所下滑。

 

刊发于南方都市报

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