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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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共有产权房应该全国推广  

2011-06-02 08:12:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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共有产权房应该全国推广

 

据经济观察网记者报道:日前,新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年在上海一高层论坛上表示:长远来看,共有产权经适房可能今后给政府带来麻烦,这些房子在数年后升值时,政府和住房者在产权分割中可能会出现纠纷。

 

凡事利弊同存,这种担心并非杞忧天。不过,郑所长可能并不清楚过去十几年,中国经济适用房成长的“苦难史”。1998年住房制度改革的“23号文”中,明定规定,经济适用房应占据住房供应的主导地位,但实际上从未发挥过主导作用。经济适用房新开工量占全部商品住宅的比重,从200021.8%的一路降至2007年的6.1%2007年《经济适用住房管理办法》出台后,经济适用房建设被中央重新强调。不过,去年以来,经济适用房在决策层心中的地位快速下降,公租房已取而代之。

 

经适房的江湖地位之所以大起大落,主要其自身毛病一大堆。一是。各省区的实施标准、规模、效果差距很大;二是,作为一种社会保障制度,福利色彩过浓;三是,出现穷人买不到富人抢着要的怪现象;三是,由房型偏大,导致真正的目标人群买不起;五是,在某种程度上,由于具体操作失当,扰乱了正常的商品住宅市场秩序。

 

按国家的《经济适用住房管理办法》,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购满5年,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。但事实上,各地做法不一,业主转售时到底需要向政府补交多少钱,很容易成为扯皮之事。

 

归根结底,经济适用房的价值很高、升值空间大(售价低于市场价格五成左右),只要存在转售谋巨利的可能性,靠政策和制度,不可能杜绝权贵群体侵占,况且我国法制水平偏低。那么,在国家尚未完全停止这一政策的前提下,各地应尽可能的摸索出一套新办法,以抑制那些不符合准入标准的群体的强行“搭便车”行为。

 

正是在这种背景下,2007年,淮安市在江苏多个城市试行“划拨土地经适房共有产权”的基础上,为解决经适房“有限产权”界限不清,退出机制难以操作的问题及带来的弊端,在全国首创以出让土地共有产权房代替划拨土地经适房,实施了购房家庭与政府7355的两种产权比例,并建立了“住房保障基金”专项用于建设回购及承担政府产权部分。这一新模式,已经得到了国家相关部门的肯定。

 

这一模式设计科学、操作简单、效果显著,既能够真正的保障对象受益,又抑制了混水摸鱼现象,同时还使政府部分的拥有资产升值的收益权。国外也有类似经验。比如1984年,英国实行在公房私有化的过程中,购房者可以购买住宅的一部分产权(通常是25%50%),代表政府的住房协会则拥有剩余的产权。当住户有能力购买更多产权时,可以申请购买其余部分的产权。也可以将自己拥有的那部分产权出售。由于每一次产权交易的基础都是市场价格,想通过这种方式赚取差价几乎是不可能的事,因此也就大大降低了分配过程中的道德风险,确保了政府资源的高效、合理分配。

 

郑永年所长曾以新加坡模式佐证:新加坡的组屋制度(保障房),购满五年后居民能够拥有全部产权,并且可以全额转让。但中国国情与新加坡相错甚远,两国法制环境不同,人均GDP和收入水平差距很大,我国尚处于住房保障初级阶段,而新加坡基本已完成了住房保障,八成以上居民享受组屋。

 

2008年启动大规模的经济适用房建设计划以来,上海市在进行制度完善的过程,同样采取了这种共有产权式的操作方式。笔者认为,这一做法合情合理合法,利远大于弊,值得支持,而且应该全国推广。

 

上海易居房地产研究院综合研究部部长  杨红旭

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