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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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公租房不限收入水平合理么  

2011-06-03 08:13:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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公租房不限收入水平合理么

 

据新华社消息,重庆市5月28日完成公租房第二次公开摇号配租,放宽申请条件,取消申请人收入限制,参加工作三年以内且没有住房的公务员,也列入了公租房申请人群。

 

公租房正成为我国住房保障体系中的“带头大哥”,近两年中央越来越强调其重要性。尤其是今年3月全国人大通过的《十二五规划纲要》中,首次提出:对于城镇低收入家庭,以廉租房保障为主,对于城镇中低收入家庭,以公租房保障为主。居然没有提及已存在十几年的经济适用房。而直到去年6月,七部委才联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。

 

强调公租房,弱化经适房,标志着我国住房保障方式正由“售”转“租”,这是一种很大的制度进步。由于住宅产权交易,隐藏着巨大的获利空间,很多不符合标准的群体势必或明或暗的侵占经适房;而公租房不存在产权交易,分配矛盾和问题大大缓解。但是,问题并未完全解决,也不可能完全解决,这就是经济学中的所谓的“搭便车”现象,只要有利可图,就会有人硬挤“保障房班车”。

 

那么,公租房的准入标准该如何设计?七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中规定:供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭,有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件,由市、县人民政府确定。

 

显而易见,公租房的保障面比较大,这也正是为了扩大保障范畴,解决廉租房和经适房无法覆盖的所谓“夹心层”,尤其是以前被各地排斥在住房保障之外的外来务工群体,以及新就业年轻人。这是好事,但想把好事做事,却并不容易,难点在于如何确定准入门槛。

 

公租房政策非常复杂,因此国家并没限死,放权给地方尝试。笔者研究过多个城市的公租房政策,其中多数是限制入住者收入水平的。同样,去年6月出台的《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定,申请公共租赁住房的收入限制:单身人士月收入不高于2000元;家庭月收入不高于3000元。然而,这就出现了悖论:部分年轻人和外来务工人员收入并不一定很低,但确实存在阶段性住房困难。

 

重庆就是一个活标本。当前,重庆是全国建设公租房规模、力度最大的城市,去年宣布,三年建设4000万平方米公租房,满足200万人住房需求,今年将有1000万平方米竣工。原计划在第一次公租房摇号配租中推出6.7万余套公租房,不料受限于月收入不合格,实际只有2万人参与了摇号。近日第二次摇号配租,也只成功配租了1.5万套。若再不放宽收入限制,则局势就变成了有房分不出去!刚开始建公租房,就供大于求,多少有点荒唐。

 

所以,重庆市无奈取消了收入限制。相较而言,上海市想的比较清楚,去年出台的《上海市发展公共租赁住房的实施意见》中,没有提出要限制收入。许多人会质疑,如果不限收入,哪还有公平可言?其实不必这么紧张,因为最关键的准入门槛是住房困难程度。比如重庆和上海都规定:本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米(上海15平米)的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外来无住房人员。其逻辑是,有钱人都会有自有产权房,住房困难者应属公租房保障群体,虽难以百分百精准,但这一逻辑是成立的。

 

最后须关注的是,虽然各地情况有差异,但政府在公租房上面的政策补贴相对较少。比如廉租房的租金只有家庭收入的5%左右,经适房的价格只有周边商品房价格的五成左右,而公租房的租金水平,由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定,各地有差异,比如上海市的指导方针是:略低于市场租金。既然如此,何必死死的限制入住者的收入水平呢?等那些暂时困难的非低收入者有了一定积蓄之后,自然会去买商品房,政府对他们不必太苛刻——这与防范权贵阶群抢占经适房性质不同。

 

刊发于中国证券报

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