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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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三四线城市限购何必急吼吼?  

2011-06-08 07:37:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三四线城市限购何必急吼吼?

 

近日,关于住宅限购城市大扩容的消息广为流传。所谓的证据有二:一是部分房价上涨较快的中小城市,新被列入住建部“城市房地产价格直报系统”的名单;二是近期部分三四线城市房价持续上涨,比如廊坊、保定、秦皇岛等北京周边城市。

 

限购令如同消防队,哪里房价上涨就奔赴哪里。不妨对限购史略作回顾。去年4月的“国十条”中,首次提出限购思路,由于没作强制要求,其后只有北京落实;去年9月29日多部委再出新政,要求高房价城市必须实行,其后陆续有20多个城市实施,主要是东部一二线城市,其中多规定可以再新购一套;今年1月“新国八条”再施压力,要求直辖市、省会、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市,从严制定限购,至今已有40个左右的城市限购,剔除直辖市、省会、计划单列市,还有无锡、苏州、三亚、温州、金华、佛山等。

 

限购是一种行政干预手段,中央原本不想动用这种工具,只怪去年房价越调越涨,“乱市”之下,只能用“重典”。不过,地方政府的想法却并非与中央完全一致。从上述的限购演变历史就可见端倪,推一步走一步,而且至今仍有部分城市未按规定行事,比如作为直辖市的重庆。其他中西部省会城市,也多比较宽松,比如有些城市只限主城区,长沙只限90平米以下户型的新建住宅等。

 

为什么会这样?原因有二:一是部分城市自认为房价并不高,凭什么要陪东部城市“吃药”;二是限购这样的“大棒”政策,势必使楼市低迷,影响地方土地出让金和房地产税收。即便是实行限购的城市,现在仍是老大不高兴,少数城市已开始动心思放松了。比如海口和大连,都曾有媒体报道放松限购,不过皆遭地方政府否认。这种新闻,真真假假,不过还是能够反映地方政府的心态。

 

至于限购范围会大规模扩大至三四线城市的观点,我认为不太靠谱。首先,当前房地产调控效果正在显现。相较近几年平均成交规模,多数城市大幅缩水,尤其是一二线城市,4月全国新建商品房成交量比3月下滑近二成。房价虽然尚未全面下跌,但涨幅持续回落,70个大中城市房价指数环比增幅,已由1月的0.8%,持续下滑至3-4月的0.3%左右,预计5月份还将继续下滑,6-7月极有可能出现由涨转跌的拐点。

 

既然市场正朝着预定方向调整,何必要急吼吼的加大限购力度呢。惟一算得上的原因是,部分三四线城市房价逆势上涨,甚至涨幅偏大!这就是所谓限购政策的“挤出效应”:部分市场需求被挤向未限购城市,尤其是一线城市周边的中小城市。北京、上海、深圳、广州等皆有这种现象,其中以北京最为显著。

 

不过,若以此为由扩大限购范围,理由不够充分。根据4月份70个大中城市的房价指数,可以测算出:一线城市新建住宅价格涨幅最大,为0.45%;三线城市涨幅最小,为0.26%;二线城市涨幅为0.35%。这就意味着,广大三四线城市房价涨幅小于一二线城市,若仅仅是因为几个三四线城市房价涨幅偏大,就再来一轮限购扩容,犯得着吗?若仅仅增加几个限购城市,则对全国楼市基本没有影响,大家又何必大惊小怪,媒体又何必拿此事炒个不休?

 

另外,随着经济下滑,当前宏观经济政策已步入敏感时段,虽然还有可能加息1-2次,但下半年政策可能更多的关注“保增长”,货币政策有可能出现松动。房地产调控一般与宏观政策、尤其货币政策保持同步。房地产市场只要整体上保持当前这种调整态势,主要城市房价基本稳定,调控政策不太可能大规模追加力度了。至于地方政府,就更没有实行限购,以及增加限购力度的驱动力了。

 

总而言之,限购这种暂时性的干预政策,还是谨慎使用为妙。接下来,如果房价反弹,如果一定要加码调控,则还是多考虑使用税收、信贷等经济手段吧。

 

刊发于新闻晨报

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