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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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三种公租房模式谁能“笑到最后”  

2011-07-01 07:54:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三种公租房模式谁能“笑到最后”

 

6月30日,北京市保障性住房建设投资中心正式成立,注册资本金为100亿元,是目前国内规模最大的保障性住房建设投资公司。赶在建党70周年前一天,弄出这么大的动静,鲜明亮出了北京市在住房保障方面的一面旗帜。

 

当前,我国住房保障推进的速度可以用“惊人”一词来形容。不过跑得快了,难免气喘,而且大部分地方政府既没做好思想准备,又没储备好“体力”。去年全国计划新开工580万套,最后一个月很多城市出现抢工潮;今年任务剧升至1000万套,官方数据是前5个月完成34%,真实情况能完成三成就不错了。政策不完善、机制不健全、资金紧缺等多个“拦路虎”当道。可是时间不等人,“十二五”时期,北京要搞定100万套,难度很大,这种做法可以理解。

 

接下来,不妨分析三个要点。首先,这事主要冲着公租房去的。在我国保障房体系中,公租房的地位已取代经济适用房,成为“带头大哥”,今年全国人大通过的“十二五规划纲要”中,首次提出针对城镇中低收入家庭,以供应公租房为主。然而值得关注的是,经济适用房通过出售可快速收回投资,很多企业愿意投资,资金并非大问题;而公租房原则上是长期出租的,当前我国市场化的住宅租金回报率只有可怜的2-3%,公租房租金还须低于市场水平,因此没有企业愿意投资公租房,除非有特殊性质和特殊目的公司。

 

今年1000万套保障房需投资1.3—1.4万亿,其中资金短缺最严重的就是公租房。

去年全国公租房新开工40万套,今年计划220万套,超过经济适用房和限价房的总和(200万套)。所以,北京市成立保障性住房建设投资中心重要目的是:顺利完成建设收购任务,加快公租房的发展,解决资金难题,作为全市统筹建设公租房的融资、建设收购和运营管理平台。

 

其次,公租房投资主体的问题。去年6月,七部委联合出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》提出:市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式,加大对公共租赁住房建设和运营的投入,省、自治区人民政府要给予资金支持;公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”,投资者权益可依法转让。意思讲的明白,各地政府要主动,同时鼓励社会机构参与。然而,大家请注意,只是“指导意见”,其约束力明显小于《经济适用住房管理办法》。

 

经济适用房有很多地方版本,当前公租房的投资花样就更多了,各地都在按自己的理解和想法进行尝试。重庆市指标最冒进,三年新建4000万平米,政府主导、国企运作、多元化融资(财政投入、信贷、险资等),还打算几年后卖掉部分公租房以收回资金。上海市更倾向于政府引导,主要由社会投资,比如鼓励单位租赁房、集体用地上建公租房,比如国内第一笔险资(太平洋保险)就是投资上海公租房的,但暂时难吸引社会资金有难道,当前主要依靠国企进行投资。而北京保障房投资中心的100亿元注册金,由市财政以货币形式出资,且每年将增资,在此基础上,争取银行信贷、保险资金、社保资金等。北京这钱砸得豪放,不过前段时间风传北京土地财政已亮红灯,恐难持久。

 

最后,运营模式的问题。当前各地皆挖空心思去完成开工指标,还没细想将来公租房的运营问题。但是,后期运营的难度更大于前期建设。重庆市以后若一卖了之,确实很省事,却违悖了公租房的租赁宗旨。北京市财政资金是基础,未来租金现金流不容乐观,能否支撑财政赤字,能否偿还地方债,能否偿还平台贷,这些都是未知数,况且市政府直接介入经营,将来会否重现1998年房改之前的低效问题?

 

上海市希望公租房租金略低于市场水平即可,重在提高社会机构参与投资和运营的积极性,更多的利用市场机制,这样才能够实现可持续发展。当前,就重庆、北京和上海三种公租房发展模式而言,我更看好上海模式。公租房这档事,须从长计之,不能只图眼前好看,不顾将来困顿。

 

刊发于东方早报

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