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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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开发商资金面果真撑不住了吗  

2011-07-18 08:26:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发商资金面果真撑不住了吗

 

开发商是否差钱,是决定新房价格会否下跌的重要因素。那么,到底差不差钱,有多差钱?从企业类别分析,中步企业差一些,大企业相对好一些,央企和国企更好些。很多公司确实不差存活的钱,但缺扩张的钱。中小企业不拿地,就能减少支出,可扮猪坚强;大企业必须得发展,停不下步子,最多放慢节奏,因为上力争进入一线阵营,甚至眼盯行业老大宝座,那么钱永远都不够用。

 

有一个指标,可以衡量开发商资金面的松紧度:全国房地产开发企业本年资金来源。近十年来,这一资金来源平均增幅为25%,最差钱的是2008年,1-12月,房地产开发企业本年资金来源38146亿元,同比增长1.8%。上半年,全国房地产开发企业本年资金来源40991亿元,同比增长21.6%,增幅比1-5月提高3.1个百分点,较去年同期大幅下降24个百分点。相较可知,现在开发商的资金情况,低于历史平均水平,所以差钱了,但远好于2008年,实际上上半年的资金量就高于2008年全年了。

 

资金增幅有企稳迹象,不过在抑制通胀的背景下,三季度融资环境仍然偏紧,除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金,否则这一指标将处于盘整区域,甚至还有再创本轮新低的可能性。在此形势下,预计三季度楼盘促销的现象将越来越多。从月度情况来看,6月份房地产开发企业资金来源为8651亿元,环比5月份上升24%。

 

 2008年以来我国年初累计房地产开发企业本年资金来源同比增幅走势

开发商资金面果真撑不住了吗

 

            

从开发企业资金来源的构成分析,上半年,国内贷款7023亿元,增长6.8%;利用外资438亿元,增长75.5%,可见随着人民币升值,外资进入房地产业的热情很高;自筹资金16463亿元,增长32.7%;其他资金17067亿元,增长17.8%。在其他资金中,定金及预收款810236亿元,增长26.9%;个人按揭贷款4181亿元,下降7.9%(2008年下降29.7%)。由此可见,外资正在快速进入房地产开发业,而最惨淡的当属个人房贷,个人房贷反映的是成交量,以及信贷紧缩程度,2008年增幅大跌主要是成交量大降,今的主要是商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的,所以出现连续四个月的负增长。 

 

 2011年上半年企业本年资金来源构成

 

 开发商资金面果真撑不住了吗

 

           

 

分析开发企业资金来源构成变化趋势,进入2011年以来,国内贷款比重持续下降,由1-2月份的22.0%下降到1-6月份的17.1%;企业自筹资金比重大幅上升,由1-2月份的34.4%上升到1-6月份的40.1%;另外,个人按揭贷款和利用外资比重微幅下降,定金及预收款比重小幅上升。可见,随着国内信贷环境继续紧缩,开发企业资金状况不容乐观,被迫更多的利用自有资金。 

 

 

 2010年以来年初累计年房地产开发资金来源构成对比

开发商资金面果真撑不住了吗

 

总而言之,当前开发商的资金面,并不像很多人所认为的,到了“卖儿卖女”的程度,当前降价的迫切性明显小于2008年下半年。当然,政策面情况迥然不同。2008年下半年政策开始松动,10月全面放松;而当前中央政策仍咬定房价不放松,少数地方政府刚有点小动作,就被国务院会议严肃警告!所以,开发商也会受政策持续紧缩的影响,这增加了降价的可能性。

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