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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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廊坊限价透露楼市调控最大矛盾  

2011-07-26 07:44:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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廊坊限价透露楼市调控最大矛盾

 

近日,河北廊坊推出限价令一事,颇引社会关注和质疑。新政要点是:新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米,中心区平均价格不得高于8200元/平方米,周边地区不高于7100元/平方米。

 

大家的疑惑之处在于,当前限购令风声甚紧,廊坊缘何高调打出“限价牌”?本月12日,国务院常务会议提出:部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松;已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

 

这被媒体解读为新一轮调控的开始,甚至有机构认为限购城市将由目前的43个,急速扩容至100多个。我认为国务院会议精神主要是重申和强调,要求地方政府切莫放松调控,但鉴于部分城市,尤其是京沪深等大都市周边房价涨速较快,其中少数城市实行限购的可能性很大。

 

而廊坊市,正是“环首都房价高涨带”中的典型代表;况且,其正逢多事之秋,前段时间属下的香河,因违规征地而遭国土部重惩。就在眼下面临被迫实行限购的敏感之际,廊坊貌似恶狠狠的出台限价令,不免有“舍车保帅”之嫌。

 

不妨对限购与限价做个简单比较。限购直接压制需求,尤其是投资投机需求,需求萎缩之后,必然是成交量大跌,土地市场也会遇冷。其结果是:住宅成交量萎缩导致房地产税收减少,土地市场低迷导致土地出让金下降——而这两点,是地方政府所不愿看到的。

 

限价则直接打压开发商,影响定价与市场供应。限价之后,市场需求不一定会下跌,因为需求并没受到影响,如果开发商受资金链紧张影响,无奈按限价要求大量推盘,则成交量将会大幅增加——地方政府将乐见此景。当然,如果是严厉限价,则会影响开发商拿地积极性,进而影响两年后的住宅供应。

 

而廊坊的限价令却难称严厉,目前廊坊市中心楼盘均价为6000-7000元,不管按最高不得高于9000元/平方米,还是按市区中心区平均价格不得高于8200元/平方米,基本不会影响楼盘定价。更“妙”的是,只限新建普通商品住房价格,而对于非普通住宅(别墅、高档公寓)定价放任不管,此招让地方政府“一举两得”:一是稳定普通住宅价格,有助于政府完成全年房价控制指标,“民生牌”打得啪啪响;二是放开高档市场,等于向投资投机者(包括来自北京等外地)敞开了大门。

 

这一做法,岂能不惹来众议。很有可能,廊坊也是学习增城“好榜样”。今年1月“新国八条”出台后,一二线城市多数被逼实行限购,东部比西部严厉。然而,在京沪深皆全市限购的情况下,同样是一线城市的广州,却没对辖下的增城限购。总归得“表示”一下,后来增城实行限价,结果当然让地方政府高兴:成交均价下滑、成交量大增(尤其是广州十区被限购的投资需求涌入)。

 

房地产调控,很难“一碗水端平”,尤其是当使用行政调控手段时,更是如此。信贷和税收这两种主要的经济手段,容易全国统一化,地方政府很难从中回旋,税收主要是国税局说了算,信贷主要是央行和银监会掌握。最典型的行政手段,是2006年曾经实行的“90/70”政策(90平米以下户型须占供应的70%以上),而事实上,很多中小城市根本就没落实。

 

当前,限购令面临相似尴尬。2010年4月“国十条”首次提出限购,至今已升级三次,限购城市已由北京一家,增至当前43家,未来可以超过50家,然而很多地方政府却实在不愿限购,即便硬着头皮硬了,也不愿从严执行。既然如此,这种行政干预手段也只能是权宜之计了。中央即便迫使廊坊限购,奈何还有更多的“廊坊”!中国住宅市场更需要的是长久之计,比如推进和完善房产税等。

 

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