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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房贷过紧误伤海量刚需谁来管?  

2011-07-28 07:55:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷过紧误伤海量刚需谁来管?

 

7月12日国务院常务会议要求:继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,遏制投机投资性购房,合理引导住房需求。前段时间也有消息称,为了防止房地产市场出现大起大落,住建部正在加强调研和研究,加强房地产调控的政策储备,如何既支持改善性购房需求,而又不放松限购政策,同时防止投资性购房需求反弹。

 

老实说,房地产调控已持续了七八年,至今未能找到比较有效的政策和措施,这充分说明了宏观调控的难度,以及我国房地产市场的复杂性。今年1月“新国八条”出台后,市场显著降温,多数大城市成交量相当低迷,上半年一线城市新建商品住宅成交量比去年下半年下滑四成左右,二线城市下滑三成左右。价格涨幅持续回落,70个大中城市房价综合指数环比涨幅,已由1月的0.8%,下滑至5月的0.16%,房价下跌拐点“呼之欲出”。

 

照此形势,一直视高房价为“眼中钉”的购房人,不说举手相庆,也得欢心鼓舞吧。实际并非如此。去年以来的严厉调控,重点是抑制投资投机需求,尤其是限购、限贷直接打压他们,只有这种需求撤了,房价才有可能下跌。结果还算不错,今年住宅成交量萎缩,主要是压制了这类需求。当前市场中的购房需求,九成都属自住需求,比如90平米以下户型住宅所占比重,一线城市平均为五成左右,远高于前几年的三成左右。

 

然而必须关注的是,这轮调控的误伤面太大。“伤敌一千,自损五百”。很多自住需求同样被抑制。不妨以上海为例进行分析。2005年以来,上海新建商品住宅的年度成交均衡值为1500万平米,超过这个量,说明市场偏热,比如2007年和2009年为2000万平米左右,投资投机需求过旺;低于这个量,可能市场偏冷,比如2008年只有900万平米,自住需求严重观望。问题是,2010年,也只有970万平米,今年上半年只有 380万平米,也即去年和今年,上海的部分自住需求被抑住了,无法释放出来。

 

这只摁着自住需求的“无形之手”,就是限购、限贷等严厉的调控政策。今年以来业界流行一种说法“10个人中有8个没资格买房,另外2个买不起房”。很多人认为楼市低迷的最大原因是限购令。笔者并不赞同这一观点,限购威力远于小于紧贷。

 

限购是一种前所未有行政干预手段,然而并非全国普遍实施,而只有40个城市,其中主要是东部城市从严,很多中西部省会仅限主城区。比如,成都市只限中心六区,而六区住宅成交量不足全市一半。另外,今年二季度以来,时有新闻报道某某城市打算放松限购,反映出即便是这40个城市,也不愿长久坚持。限购虽强大,很多人还是可以通过假离婚、借亲友名义、公司名义、持境外绿卡等方式“曲线购房”。

 

房贷紧缩却是全国“一刀切”。按照央行和银监会的规定,三套及以上房贷停贷,二套房贷需要六成以上首付,利率为基准利率的1.1倍以上,首次购房需要首付三成以上,利率最低可打七折。从理论上分析,这是一种接近完美的差别化房贷政策,有“保”有压。

 

不过,房贷政策的执行情况,很大程度上取决于信贷环境。如果处于货币政策宽松、信贷指标充裕的环境下,比如2009年,则银行会将个人房贷视作“蛋糕”去争抢,在激烈的市场竞争中,会暗地里从宽优待客户。而去年下半年以来,货币政策持续紧缩,五次加息,12次提高存款准备金率,信贷额度非常紧张,银行相当缺钱,揽储大战可谓烽火连天。

 

在这种环境中,银行既没有很多额度可以放贷给第一套、第二套的购房人,也不愿意严格按照央行和银监会的首付与利率要求放贷。媒体经常会报道,某某地区、某某银行,针对首套房贷要求首付五成,利率没有折扣等,即便如此苛刻,还不明确放贷等候时间。不妨做个测算,如果一个刚需者2009年首次购房,首付可低至两成,利率低至七折;如果现在买房,首付四至五成,利率为基准利率。首付大幅上提高,直接就把很多积蓄较少的刚需族挡在了市场外面,而利率大幅增加,则除非房价能下跌二成以上,否则今年购房反倒不如2009年划算。

 

商业银行追逐商业利益,无可厚非。然而,自住需求被误伤,这是政府必须要考虑的事。2月份以来,楼市持续降温,调控效果正在显现,投资投机需求已不足虑,下半年,相关部门应考虑如何保护自住购房需求,尤其是首次置业的超刚需。不仅保障房是民生,商品住宅刚需也是民生,而且还能积极拉动内需,稳定经济增长。

 

刊发于房地产世界

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