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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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一线楼市上半年量减价稳,下半年量增价跌  

2011-07-06 07:40:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线楼市上半年量减价稳,下半年量增价跌

 

2011年,时间已过半,轰轰隆隆的房地产调控效果如何?近日,部分城市楼市数据陆续公布,本文重点分析一下京沪二地的情况。本轮以稳定房价为核心目标的楼市调控,主要指向一线城市和部分二线城市,一线城市中广州和深圳市场容量偏小,京沪两市的楼市表情,基本上可以代表热点、重点城市的市场趋势。

 

先分析北京商品住宅市场。从成交量看,上半年新房同比去年上半年减少15.7%,二手房同比去年上半年则下滑34.5%,其中6月成交量跌破8000套,创近29个月来新低。从成交价看,二手房成交均价为24100元/平米,同比去年上半年上涨22.7%,相比去年下半年上涨了7%,近三个月均价环比涨幅逐渐缩小,6月开始微跌。

 

再观察上海商品住宅市场。从成交量分析,上半年新房成交量380万平方米左右,略高于去年同期,却比去年下半年大降近四成。从成交价分析,上半年商品住宅均价为22600元/平方米,基本与去年下半年持平,近两个月出现小幅下滑。上海二手房市场走势,基本与新房市场相似。

 

关于京沪两地今年上半年的楼市态势,可归结为三点。第一,成交量萎缩。无论一手房,还是二手房,都较去年总体水平明显下滑,与历史均值相比,今年2-6月非常低迷。比如,上海去年新建商品住宅成交量为970万平米左右,已经属于历史较低水平,但今年上半年成交量只有去年的约四成,可谓“雪上加霜”。

 

第二,价格基本稳定。相比去年上半年,今年上半年涨幅明显,但这主要是因为去年下半年的“翘尾”因素,也即与去年下半年相比,今年上半年房价略有上涨,基本保持稳定,尚未出现整体性下跌。比如,上海去年全年新建商品住宅价格约为2.2万元/平米,今年以来基本上围绕这一水平线作上下波动。

 

第三,供大于求现象明显。去年商品住宅新开工量大增,导致今年京沪二地的商品住宅供应放量,今年上半年新增供应量,显著大于销售量。网上住宅可售量的变化,非常明确的反映了这一点。当前,北京新房可售量已接近11万套,上海新房可售量为5.2万套,相对而言,在成交量相差不大的情况下,北京库存压力远大于上海。纵向观察,当前上海新房可售量为780万平米,虽然还没达到上一轮楼市低点——2008年12月的850万平米,但较年初的620万平米已明显增加;另外须关注的是,当前上海二手房可售量已高达1820万平米,远超2008年12月的1320万平米。

 

从政策面来看,虽然还有加息的可能性,但紧缩的货币政策似已进入尾声。房地产政策没有任何放松迹象,但也进入了平静期,无须担心还有什么“靴子”。在土地出让金下滑和保障房资金短缺的压力下,部分地方政府下半年将会暗地里放松调控。

 

展望下半年京沪楼市,笔者认为,如果上半年是量减价稳,那么下半年将是量增价跌。原本上半年达到预售标准的项目,很多企业不愿、不敢推盘,随着开发商资金链越来越紧张,下半年推盘量必将放大,而在当前这种形势下,不促销,难旺销。推盘加降价,结果只能是量增价跌。

 

刊发于经济观察网专栏

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