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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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中国房地产开发跨进“战国后期”  

2011-07-07 07:56:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房地产开发跨进“战国后期”

 

从没有哪个行业,像房地产业这样闹腾。随着国家经济转型的推进、房地产调控的持续进行、保障房建设的迅猛推进,这个曾经一度暴利的行业,正在渐趋回归。而作为行业重要主体的开发企业,也正经历巨大的演变、裂变、痛变,多数企业越走越慢,少数企业加速前行。

 

不妨先看一组数据。2011年7月1日,中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》。值得关注的是,十大开发商上半年的销售金额,同比去年上半年暴增80%,而国家统计局数据表明,今年1-5月全国新建商品房销售金额同比增长18%。这就意味着,十强企业的销售增速,远远超过全国平均水平。

 

众所周知,2003年以来,除了2008年下半年至2009年上半曾一度放松以外,其余时间商品房市场受到了持续的紧缩型调控,但每年十强房企销售金额的准入“门槛”都在大幅提高,今年上半年底线已达155亿,同比增幅近五成。正所谓强者恒强。去年,全国新建商品房销售金额为5.2万亿元,十强房企的销售额约600亿元,所占比重近12%。今年上半年,全国新建商品住宅销售金额预计为2.2万亿元左右,十强房企的销售额为3300亿元,所占比重明显提高至15%。其中龙头企业万科,去年销售金额约占全国2%,今年上半年已提高到2.9%。

 

这些地产巨头之所以保持高增长,最根本的原因是“以价换量”,他们多采用高周转、注重跑量、快速扩张的战略模式。万科、保利、恒大、碧桂园、绿地等近几年一贯如此,而值得关注是,当前连中海、华润、招商、龙湖等一贯强调品质、追求利润、周转较慢的企业,也在慢慢转型。比如,今年以来,中海在深圳、上海、苏州等地采取了大力度的降价促销措施,引爆了市场需求,全国多个楼盘逆势热卖。

 

与十年前相比,我国房地产业已发生了翻天覆地的变化;与五年前相比,我国房地产开发业的所处环境差别甚大;与保障房大规模建设尚未启动的三年前相比,我国住宅市场和住宅开发的形态几乎变样。在此条件下,房地产开发业加速洗牌,优胜劣汰进程提速,全国几万家开发商,纷纷调整、转型、整合、升级,各作打算,各谋出路。

 

广大中小企业暂且不提,他们中的大部分,皆命不由己,以前随波逐流,将来可能慢慢退出房地产开发业。接下来,重点分析一下大型房企的战略转型与提升。

 

上半年销售30强企业中,绝大部分都是上市公司,根据股权情况,可分为四类:一是股权分散公司,如万科、金地等;二是民资控股公司,如恒大、碧桂园、绿城、万达、龙湖、雅居乐等;三是国资控股公司,如保利、中海、华润、中铁、首开、中粮、中信、绿地等;四是境外民资控股公司,如瑞安、九龙仓等。

 

还有一种两分法,即国企和非国企。非国企的一线开发商,股权关系相对简单且稳定,企业治理比较顺畅,多已实现上市。战略转型主要表现在两个领域:产品线配置和区域拓展布局。产品线调整方面:受制于持续的市场调控和保障房大跃进,很多以住宅为主营业务的开发商开始增加商业地产开发,部分企业积极进入保障房领域,倾向于拔高市场化的商品住宅项目定位,少数企业正在研究或已尝试性进入养老地产领域。区域布局方面:二三线城市成为大企业布局重点,甚至经济条件较好四线城市也成为拓展目标。

 

大型非国资开发商,套路都已比较清楚,实力也表现无遗。而大型国资控制的开发商中,倒有很多企业“卧虎藏龙”,主要是因为股权结构复杂,虽拥有各种资源,但“家底”不外露。国企又分为两类,央企和地方国企。去年国资委要求78家央企退出房地产业,只保留16家,后来又有5家挤进了保留队伍,现在共计21家可以做房地产开发。其中,已经上市的央企信息比较透明,保利、华润、中海等在房地产业打拼多年,实力卓著,模式稳定;中铁、中建等属于后起之秀,经验和水平与前者相比,尚存在明显差距。

 

地方国企,则是中国房地产开发企业中比较低调的一个群体,部分企业的资源获取能力、开发规模和实力、发展潜力等不能小觑。上海绿地、陆家嘴,北京首开、金融街即如此。提及地方国企,不得不重点分析一下上海。受历史上国有经济色彩浓厚影响,上海的地方国资开发企业的数量、规模和实力,在全国可谓首屈一指。

 

上海绿地是一个标杆,上半年销售面积位列全国第三,仅次于恒大和万科,是当前国内最后一个没有上市的地产巨头。除了绿地,还有城建、城投、城开、上实、陆家嘴、中华企业、中星、新长宁等一大批国企。值得关注的是,近几年上海国企改革、重组推进力度加大,今年1月1召开的上海国资国企工作会议上,市国资委主任杨国雄明确指出:“十二五”期间上海国资系统90%的产业集团要实现整体上市或核心资产上市。

 

在这一背景下,上海房地产企业“合纵联横”的步伐也在加快,典型代表就是上实系。上实集团是超级老牌国企,1981年在香港成立,是上海市政府全资拥有的综合性企业集团,与国内很大型地方国企相似,旗下的房地产业务既多又散,优质资源和项目很多,却限于体制、机制,一直未能形成民营地产巨头那样的“战斗力”。

 

近几年,上实系整体地产业务动作频频。上实集团将旗下的香港上市公司上实控股,作为整合房地产业务的平台,2008年收购上海城开,2010年收购香港上市公司中新地产,并将其更名为上实城开,2010年从上实集团收购在沪上市公司上实发展。经过这些眼花缭乱的重组动作后,上实控股拥有的房产规划总建筑面积超过2300万平方米,初步实现全国性战略布局。与此同时,上实控股还积极引进战略投资者,与香港周大福集团、新世界发展形成了良好的合作关系。未来,上实系中的房地产业务将集中于上实城开,通过“瘦身”、转型、提升、扩张,从而形成集团内的“地产大平台”,极有可能以超级地方国企的身份,进入中国房地产开发的一线阵营。

 

这种大力度、高频率的重组行动,在全国非常罕见,既体现了上海市国资改革力度,又反映出在当前我国房地产业政策、行业环境快速变化的条件下,地方国企的战略性调整和应对。然而,国企改革总会遇到这样那样的矛盾和困难,地方国资房企要想形成万科、保利、恒大那样高水平运营能力,还有很长一段路要走,而且只有极少数的地方国企有这种可能性。值得关注的是,在当前形势下,大型地方国企具有两大优势,一是与地方政府保持良好的关系,能够在一级土地开发、片区开发、特殊房地产领域等获得优先权,部分优质项目成本较低;二是在参与保障房开发方面具有天然优势,能够更好的与地方政府形成互动。

 

1998年,我国全面推进住宅商品化、市场化的大幕拉开,那年全国房地产开发企业总数为2.4万家;经过10年快速发展,2008年达到历史最多的8.7万家,2009年已减少到8万家,估计未来几年还将持续减少。如果说过去10年,房地产开发业是乱军混战的“战国前期”,那么未来10年将是少数群雄确立“大国格局”的“战国后期”。至于20年、30年后,则房地产开发行业“江山已定”,以10-20家地产巨头为主导,将会形成比较稳定的竞争格局。

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