注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

日志

 
 
关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

网易考拉推荐

贫富“同居”,还是“分居”?  

2011-07-08 07:59:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

贫富“同居”,还是“分居”?

 

自有阶级以来,贫富差别就是一个大问题。在中国历史上,多少起义者以“均贫富”为口号,振臂一呼,响者云集。然而,新的王朝建立后,口号转眼成烟云。18世纪以来,无数仁人志士,追求的“大同世界”和“乌托邦”,终未成为现实。所以,看待贫富问题,不可过于理想化、道德化。

 

单论房地产。关于贫富分区的争论,国际上曾绵延多年,国内则近几年相当活跃。1998年房改之前,不存在这个问题,住房分配以单位为中心,一个单位的职工收入有差别,但房子是在建在一块的,干部群众同住家属楼。1999-2007年,这一问题并不突出,保障房建设量很小,“市场是爷”,富人买豪宅小区,中间阶层买普通房,穷人原地“待命”。

 

2008年以来,随着保障房建设规模的迅猛扩大,贫富同居还是分居的问题和矛盾,渐趋突出。比如,今年全国计划新开工1000万套保障房,这一规模已经占据全国商品房开工面积的一半左右。中央将这一指标视为“死任命”,要求各地必须完成,否则将对地方长官进行约谈和问责。

 

巨大的压力之下,地方政府莫不挖空心思的想办法、找捷径。从规划方式看,保障房有两种建设模式,一种是集中建设,即在一个区域内,集中规划保障房小区、社区;另一种是配建,即在商品住宅项目中,搭配建设部分保障房。前者属传统模式,后者是近两年才有的新兴事物。前者一般都会涉及贫富分区,后者则属贫富同居。

 

这两种方式哪个更优呢?这是一个相当复杂的问题,很多人会从道德制高点反对贫富分区,主要理由是容易形成“贫民窟”。贫民窟现象,在发展中国家比较常见,尤其以拉美国家为典型。发达国家也少量存在这一现象,不过形态与发展中国家不同。发展中国家的贫民窟多在城郊结合部,而发达国家多在市区,尤其是美国的中产阶段和富人多居住于郊区别墅,而市中心老旧公寓区则是中低收入者的聚居地。

 

在我国,需要关注现存的旧贫民区的事实,以及未来可能形成的新形态的贫民区。现存的贫民窟,主要指代棚户区,兼顾城中村。棚户区是一些危棚简屋,是单位分房时代的历史遗物,既有位于市区的,也有处于国有矿区、林场的,其中居民多属困难职工或家属。另外,在我国城市中广泛存在的城中村,居住条件一般较差,业主多数较为富裕(尤其是大城市),而住户多为收入偏低的外人务工人员,或工作时间不长、收入不高的年轻人。

 

这种旧的贫民区,正在被改变。2009年国家出台文件,要求各地五年内完成城市成片棚户区改造,今年1000万套保障房中,棚户房是大头,为400万套。前些年,城市旧改时,多把安置房建于郊区,不愿意让居民回迁,而拆迁后新建的都是中高端商品房。现在有了很大进步,一般都是原地安置,优先满足原土著的分房需求,其次才是开发面向市场的商品房。棚户区改造,主流是混居,基本上不涉及贫富分区的问题。

 

未来可能形成的新形态的贫民区,主要是指在郊区,尤其是在远郊集中建设的保障房社区。近几年这种现象已初露端倪。远郊地区,交通不便、配套不全,加之中低收入家庭集聚,很容易形成新的贫民区。若以此分析,则似乎在商品房项目中(尤其是位于市区的)配建保障房,能解决新贫民区的形成。

 

值得关注的是,去年以来,北京、上海、广州、杭州、郑州、武汉等诸多城市开始积极尝试,甚至是严格要求,保障房配建比重多为5-10%。比如,郑州市的《商品住房项目配建保障性住房实施办法》规定,所有商住房项目按10%的总建筑面积配建保障性住房,不配建的开发企业需向政府缴纳保障房易地移建款,其中三环以内配建的公租房将由政府组织回购后作为永久性公租房,三环外企业经营五年后由政府回收或按经济适用房出售。

 

今年5月,国土资源部《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》提出,引导和推广“商品住房用地中配建保障性住房”的创新性的出让方式。看来这一做法已得到官方认可。不过,企业却心怀不安。比如,近期北京、杭州等城市推出的“限地价、竞配建保障房面积”地块,多数受到冷遇。其中杭州要求:配建的保障房及其配套设施须与所在地块商品住宅同步设计,先行开工、先行交付,建成后,须无偿交给政府,物业管理则纳入所在地块商品住宅小区统一管理。

 

不妨想象一下,这是一幅多么完美的贫富同居的和谐景象呀。然而,笔者却有些担心,这些将来生活在中高档小区中的低收入群体,有能力、有意愿与其他业主一样,缴纳高额物业费吗,有能力去配套的中高档商业场所消费吗?众所周知,在尚未房改的旧式公房小区中,很多居民不要说物业费,甚至水电煤气费都不愿交;而房改后的旧式小区中,绝大部分物业公司都是赔钱的。另外,如果这些保障房的产权归属政府,那么在将来的小区管理运营中,如何协调产权人、开发商、物业公司之间的利益关系?开发商没理由不担心。

 

因此,配建并不是一个完美的方案。在部分普通住宅项目中配建一些,利大于弊,在高档项目中配建,则正相反。适合而止,千万别像郑州那样搞“一刀切”。贫富可以同区,比如在较好地段,建设少量的纯保障房小区。另外,在新城、新市镇中规划建设大型保障房社区,只要通地铁、齐配生活和商业配套、就近创造就业机会,完全可以避免国外那种贫民窟。香港的公屋、居屋多位于新市镇,不也挺好么。

 

刊发于新闻晨报

  评论这张
 
阅读(8978)| 评论(16)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017