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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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银行岂愿啃吃“鸡肋”公租房  

2011-08-12 07:18:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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银行岂愿啃吃“鸡肋”公租房

 

今年我国房地产行业有三个关键词:房价、保障房、资金。抑制房价的“大业”初见成效,但距“合理回归”的目标尚有较长一段路要走。1000万套保障房是另一件大事,但这项“政治任务”遇上了资金瓶颈,于是围绕如何融资,相关部门有些焦头烂额。

 

6月份时,国家发改委专门下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,为地方融资平台和保障房(尤其是公租房)投资企业,打开发企业债的“绿灯”。现在结果似乎不给力。一个巴掌拍不响,企业愿意发债,可总得有投资者愿意购买,显然买方相当淡定。原因主要是保障房投资收益低、风险高。况且,美国、欧盟的主权债务危机搞得全球资本市场鸡飞狗跳,而中国的债务险主要集中在地方。

 

发债不顺利,贷款顶上!近日,央行和银监会联合出台《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》,要求国家开发银行、各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、中国邮政储蓄银行等,大力支持公租房贷款,对于政府投资建设的项目,凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的,直接发放贷款给予支持。

 

在今年信贷指标非常紧张的情况下,对政府投资的公租房“直接发放贷款”,相当罕见。不过,这是针对那些优质项目的,也自身现金流充足。值得深思的是,这种好的公租房项目又能有多少呢?在当前中国,商品住宅租金回报率一般只有可怜的2-3%,远低于国外的5-8%,而按规定,公租房的租金水平须低于市场水平。即便是有土地、税费方面的减免,要想收回公租房的投资,实在不知猴年马月。但该通知中要求:项目建成后,贷款一年两次还本,利随本清。还贷难度之大,可想而知。

 

对于自身没能力的还贷公租房项目,通知中规定:直辖市、计划单列市、省会城市政府投资建设的项目,融资平台公司贷款偿付能力不足的,由本级政府统筹安排还款,同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。对于地级市和其他市县政府投资建设的项目,可在省级政府对还款来源作出统筹安排后,由省级政府指定一家省级融资平台公司按规定统一借款。这话讲得明白,这种项目贷款须由地方政府担保,还贷由地方政府兜底,省级平台为全省各县及县级市的公租房贷款负总责。

 

真是剪不断、理还乱。众所周知,去年以来,国家一直在清理整顿地方平台融资平台,因为很多平台贷款有沦为呆帐坏帐的风险。现如今,旧病未除,又添新愁。为了完成公租房大跃进,也就顾不上会否增加新的贷款风险了。国家为何这么重视公租房,又为何面临这么多融资困难?

 

过去十多年,我国的保障房产品,主要有两种:一是经济适用房,二是廉租房。廉租房受益面窄,只针对城镇低收入困难家庭,各地建设量小;主要是经济适用房在发挥作用。遗撼的是,经济适用房天生不足,无论国家怎么规范、督察、打击,都无法将不符合标准的权贵群体驱赶出去,豪车常驻的经适房小区,绝非少数。吃过苦头后,去年以来,国家将保障房建设的重点转向公租房,抛弃以前“居有其屋”方针,优先满足“住有所居”——也即先让困难群体租房住。

 

思路正确,落实不易。经济适用房一身毛病,但有个好处,就是容易投资建设,因为卖了房就能收回投资,企业愿意参与。而公租房建成后,不能及时出售,资金无法快速回笼,虽然各地政府皆鼓励社会资金进入,怎奈企业都是“商业动物”,只有国企才会参与——政府拿枪顶在后腰嘛。

 

作为银行业的主管部门,央行和银监会下发此通知,目的是为“一哥”公租房“保驾护航”。然而,当前国内绝大部分银行都已商业化,主要银行都已上市,赚钱盈利是他们的第一要义,用行政命令的方式要求他们向公租房项目贷款,合理吗,可行吗。笔者认为大部分商业银行都会优先考虑风险问题,况且贷款被要求利率下浮,在中小企业贷款利率“肥美”的情况下,公租房放贷规模实在别奢望。

 

刊发于南方都市报

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