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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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别把住宅限购当成“中药吃”  

2011-08-01 07:44:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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别把住宅限购当成“中药吃”

 

关于限购令进一步升级的预期,似一团乌云压在业已冷风飕飕的楼市上空。老百姓希冀借此迎来降价潮,住建部忙活着调研、拟定名单,那些房价上涨偏快尚未限购的地方政府心怀忐忑,业界则以预测哪些城市将新加入限购行列为乐。在近八年的房地产调控史上,恐怕只有“90/70”政策和房产税的有如此魔力了。

 

第一个想到限购措施的人,可称之为天才,如果想要将此政策持续100年的人,一定是个疯子。世界上严格实行限购住房政策的,恐怕只有韩国了。上世纪70年代初,政府开始推行“一户一宅”的购房制度,一个家庭只允许购买一套住房。我们需要关注的是,当时的背景是:随着经济的快速发展,城市人口急剧增长,住房严重短缺,房价快速上涨。政府限购的根本目的,是在房子不足的情况下,先满足居民的基本需求,其中由政府供应的一般都是两室一厅的小房子。

 

而当前我国的情况是:总体已过了住房短缺时期,全国城镇住房私有率高达89%,几乎是全球最高。在部分城市实行限购的主要目的是抑制房价过快上涨,打击投资投机性需求。显而易见,如果说韩国当年实行限购属于“中药”,需要经过十几年才能慢慢见效,缓解全社会的居住困难,那么我们现在的限购属于“西药”,楼市降温、房价平稳或下跌、投资投机需求撤退,即可“鸣金收兵”。

 

可问题在于,房价回归和限购升级一样“难产”。最早是在2010年4月“国十条”中,提到:地方政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数,其后只有北京限购。后来房价没跌。于是2010年9月,多部委新政要求:房价过高、上涨过快、供应紧张的城市须限购。其后超过20个城市限购。后来楼市量价齐升。实属无奈,今年1月“新国八”要求:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严限购。至今43个城市限购。

 

应该说,自2月份以来,全国主要城市成交量皆出现明显下滑,价格涨幅持续下回落,其中实行限购城市效果好于非限购城市,房价正向下跌“拐点”迈进。其实,若能保持这一态势,调控效果将会越来越明显,偏偏就在这个非常关键的时间段内,少数城市忍受不了市场低迷的“寂寞”,暗地里尝试放松限购。因此招至7月国务院常务会议的鞭策:已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

 

短期来看,预计少数城市也会限购,但中央精神的核心,仍是强调已限购城市切莫放松。随着调控效果的持续显现,预计明年将有部分城市放松或取消限购。长期而言,政府重在构建住房供应的“双轨制”:逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。“十二五”期间,全国计划新建3600万套保障性住房,加上已有的存量房,将占全国城镇家庭总户数的20%以上,而2010年年底,覆盖面还只有约7%。基本上可以认为,至2015年末,我国将基本建成保障性住房体系和商品房体系,形成“两条腿”协调走路的良性格局。届时,包括限购在内的诸多限制性政策,多数都会退出。

 

但是,这也不是说根本没必要再对商品住宅市场进行调控了。商品住宅具有一定的资产品属性,有时会受多种因素影响而大幅上涨,为了紧急应对这种情况,未来仍会出现部分限制性政策。长线投资需求,未来不会过分打压,但对于短线投机性需求将会长期抑制,只是需要优化手段,应少用限购这种行政手段,而是要多用经济手段,比如增加住宅持有环节税负,开征房产税或物业税,完善资本利得税等。

 

刊发于东方早报

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